나에게 유리한 건 단독명의일까 공동명의 일까?
부동산은 매수, 매도 및 보유하고 있을 때도 큰 비용의 세금을 지불해야 합니다. 그렇기에 많은 분들이 부동산 관련 세금을 절세하기 위하여 단독명의를 할지 공동명의를 할지에 대해 고민을 합니다.
하지만 처한 상황에 따라 단독명의와 공동명의 각각의 장단점이 있습니다. 본 포스팅에서는 공동명의의 장단점을 분석하여 각자의 처한 상황에서 좋은 선택을 하실 수 있도록 도움이 되었으면 합니다.
부동산 세금 절세를 위한 핵심요약
1. 종합부동산세
- 단독명의는 11억원까지 공제, 공동명의는 12억까지 공제
- 단독명의는 고령자 공제 및 보유기간 공제 가능, 공동명의는 해당 없음
- 23년부터 다주택자에 대한 종부세 중과 폐지
2. 양도소득세
- 인적공제는 1인당 250만원 인적공제 가능하여 단독명의는 250만원, 공동명의는 500만원 인적공제 가능
- 양도소득세는 인별과세 및 누진세율이기에 공동명의로 과세표준을 낮추는 것이 절세에 유리
3. 임대소득세
- 임대소득세는 인별과세 및 누진세율이기에 공동명의가 과세표준을 낮추는 것에 유리
- 임대소득이 2천만원 이하인 경우 14% 세율로 분리과세이며, 2천만원 이상인 경우 6~45% 세율로 종합과세 대상
- 건강보험 피부양자 자격 박탈여부에 대해 확인 필요
부동산 관련 세금을 줄이기 위한 절세 목적
단독명의와 공동명의를 고민하시는 대부분의 분들은 종합부동산세, 양도소득세를 절세하기 위함입니다.
아래에서 종합부동산세와 양도소득세 측면에서 자세히 살펴보겠습니다.
1. 종합부동산세
- 단독명의 : 1세대 1주택 단독명의인 경우 최대 11억원 공제
- 공동명의 : 인당 6억원 공제되어 최대 12억 공제
종합부동산세는 1세대 1주택 단독명의의 경우 최대 11억원까지 공제되어 종부세가 비과세 입니다. 반면 공동명의 경우 인당 6억원 공제되어 총 12억원까지 비과세 입니다.
종합부동산세 절세를 위한 체크포인트
주택 가격이 11억원을 초과하는 경우 공동명의가 유리하다고 판단하실 수 있으나 추가로 살펴볼 부분이 있습니다
① 단독명의는 보유기간에 따른 장기보유 공제와 연령에 따른 고령자 공제로 최대 80%까지 세액공제 가능하나 공동명의는 세액공제율이 0%로 세액 공제가 적용되지 않습니다.
- 고령자 공제: 만 60세 이상은 20%, 만 65세 이상은 30%, 만 70세 이상은 40%
- 보유기간 공제: 5년 이상은 20%, 10년 이상은 40%, 15년 이상은 50%
② 22년도 현재 보유세는 세대기준이 아니라 개별과세이기에 부부가 1채씩 갖고 있는 것보다 공동명의로 2채씩 갖고 있을 때 조정지역에서는 종부세 중과세율이 적용됩니다.
아래 표를 보시면 아시겠지만 현재의 종합부동산 세율은 다주택자를 억제하는 방향으로 초점이 맞춰져 있어서 불합리한 부분이 많습니다.
22년 7월 윤석열 정부에서 부동산 관련 세금 개편을 진행하면서 23년도 종부세에서는 변화가 있습니다. 현재는 보유한 주택수에 따라 종부세를 부과하고 있지만, 주택 가격에 따라 종부세를 부과하도록 변경 예정입니다. 이와 더불어 종부세 세율도 낮추고 공제금액을 높여서 세금 부담을 낮추는 것이 핵심입니다.
23년도부터는 종부세가 개편되기 때문에 공동명의로 변경할 계획이 있으신 분들은 주택수에 대한 고민 없이 주택 가격에만 초점을 맞춰서 고려하시면 됩니다.
③ 22년 종부세 과세특례로 부부 공동명의 1주택자는 종부세 과세 특례로 단독명의와 공동명의 중 선택이 가능했습니다. 23년도에도 동일한 과세특례가 가능할지는 미지수지만 이 부분도 고려해보시는 걸 추천드립니다.
국세청에서는 종합부동산세를 간이 계산할 수 있도록 간이세액 계산 프로그램을 지원하고 있습니다.
아래는 국세청에서 운영하는 블로그이며 종부세 간이 계산에 대해 상세히 설명이 되어 있으니, 어떤 게 유리할지 한번씩 계산해보시고 결정하시면 됩니다.
종부세 측면에서 유리한 명의는 무엇일까요?
다주택자의 경우 다주택자에 대한 종부세 과세가 폐지되었기에 공동명의가 메리트가 더 높지 않을까 생각됩니다.
1주택자는 단독명의와 공동명의를 선택할 수 있기에 공동명의가 유리할 수 있으나, 고령자 공제와 보유기간 공제를 받는 경우 단독명의가 유리할 수 있습니다.
2. 양도소득세
- 인적공제
- 단독명의 : 1인당 250만원 인적공제 가능
- 공동명의 : 2인 500만원 인적공제 가능
- 과세표준
- 양도소득세는 누진세율이기에 공동명의로 과세표준을 낮추는 것이 절세에 유리
- 양도소득세는 누진세율이기에 공동명의로 과세표준을 낮추는 것이 절세에 유리
양도소득세란
양도소득세란 부동산을 매도 시 취득가액에서 양도가액을 뺀 양도차익에 대한 세금입니다.
양도소득세 인적공제 및 과세표준
양도소득세를 계산 시 기본적으로 인적공제 250만원을 받을 수 있으며, 부부 공동명의 시 총 500만원의 인적공제 가능합니다. 단, 1년에 한 번만 적용 가능합니다.
양도소득세는 누진세율이기에 양도차익이 증가할수록 세금이 증가하는 구조입니다. 양도차익이 큰 경우 과세표준을 낮추기 위해 공동명의를 하시는 것이 과세표준이 낮아져 양도소득 세금을 절감할 수 있습니다.
3. 임대소득세
우선 임대주택이 과세대상에 포함되는지를 확인해야 합니다. 월세는 부부합산 2 주택 이상을 보유하거나 기준시가 9억원 이상의 고가주택을 1개 이상 갖고 있을 때 과세대상입니다.
기본적으로 임대소득세도 양도소득세와 동일한 인별과세이며 누진세율이기에 단독명의보다는 공동명의일 때 임대소득을 분산하여 절세할 수 있는 이점이 있습니다.
추가로 임대소득세는 임대수입에 따라 분리과세와 종합과세로 나뉘게 됩니다. 분리과세란 소득세와 별도로 분리하여 세금을 책정하고, 종합과세는 다른 소득세와 함께 종합하여 세금을 책정하는 방식입니다.
주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 14% 세율로 분리과세가 가능하며 50%는 필요경비로 차감이 됩니다. 과세표준은 1000만원으로 낮춰지고 여기에 세율 14%가 적용이 되는 것입니다.
주택임대소득이 2천만원을 초과하는 경우 사업소득 & 근로소득과 같은 다른 소득과 합산하여 6~45% 세율로 종합과세를 합니다.
임대소득세 관련하여 단독명의가 유리할지 공동명의가 유리할지는 부부의 소득과 연관이 있습니다.
부부 중 한 명만 소득이 있는 경우
소득이 없는 배우자의 건강보험 피부양자 자격조건이 박탈될 수 있는지 확인하셔야 합니다.
건강보험 피부양자인 배우자가 다른 소득이 없어도 주택임대소득이 연간 400만원을 넘게 된다면 피부양자 자격조건을 상실할 수가 있습니다.
또한 주택의 재산세 과세표준이 9억원을 초과한다면 피부양자 자격조건을 박탈당할 수가 있습니다. 다만 부동산 공시가격 9억원 이하가 되기 위해서는 시세가 15억정도(60% 비율 적용)이기 때문에 해당되시는 분은 많지는 않을 것입니다.
임대소득에서 절세를 하려다가 건강보험 피부양자 자격을 상실할 수도 있으니 2가지를 모두 고려해 보셔야 합니다.
부부 각자 소득이 있는 경우
부부가 맞벌이를 하여 4대 보험을 이미 각각 내고 있는 경우는 공동명의를 하는 것이 유리할 수 있습니다. 기존에 원래 건강보험 직장가입자이기 때문에 피부양자 박탈에 대한 염려가 없기 때문입니다.
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