주택 종부세 계산기 및 계산방법

종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세로, 매년 12월 1일부터 15일까지 고액 부동산 보유자에게 추가 세금을 부과하여 부동산 시장의 균형을 도모하는 것을 목적으로 합니다.

 

이번 글에서는 종부세 계산 방법과 계산기 활용법을 상세히 말씀드리겠습니다.

 

종합부동산세(종부세) 과세대상 확인방법

 

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1️⃣ 종부세 납부 일정

과세 기준일

• 매년 6월 1일 기준으로 부동산 소유 여부와 공시가격을 산정합니다.
• 6월 1일 이후 부동산을 매도하더라도 해당 연도의 종부세는 매도인이 납부해야 합니다.

 

고지서 발송 시기

• 11월 중순: 국세청에서 종부세 고지서를 발송합니다.
• 홈택스나 우편으로 고지서를 확인할 수 있습니다.

 

납부 기간

• 매년 12월 1일~12월 15일
• 이 기간 내에 납부하지 않을 경우 가산세가 부과됩니다.

 

분할 납부

• 납부할 세액이 250만 원 초과 시 분할 납부가 가능합니다.
  • 1차 납부: 12월 15일까지.
  • 2차 납부: 다음 해 6월 15일까지.

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2️⃣ 종부세 계산기 사용법

국세청 홈페이지에서 제공하는 홈택스 종부세 계산기는 정확하고 신뢰할 수 있는 도구로, 공시가격, 주택 보유 수, 공제 사항을 입력하면 종부세를 간편하게 계산할 수 있습니다. 아래는 국세청 기준의 상세 사용법입니다.

 

1. 홈택스 접속 및 로그인

1. 국세청 홈택스 웹사이트(https://www.hometax.go.kr)로 이동합니다.
   
   
2. 개인 또는 사업자로 로그인합니다.
   • 공동인증서 또는 간편 인증서(PASS, 카카오톡 등)를 사용하여 로그인.
     
     

2. 종합부동산세 계산기로 이동

1. 로그인 후 홈 화면의 메뉴에서 조회/발급 → 세금모의계산을 선택합니다.
2. 종합부동산세 계산기 메뉴를 클릭합니다.

혹은 아래와 같이 바로가기를 선택할 수도 있습니다.

홈택스 종합부동산세 계산기 사용방법 1

 

홈택스 종합부동산세 계산기 사용방법 2

 

홈택스 종합부동산세 계산기 사용방법 3

 

3. 계산기 입력 단계

1. 공시가격 입력
   • 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미에서 확인한 공시가격을 입력합니다.
   • 정확한 공시가격을 입력해야 종부세 계산 결과가 정확하게 산출됩니다.
   • 공시가격은 원 단위로 입력하며, 소수점은 포함하지 않습니다.
     

     

     홈택스 종부세 공시가격 입력

     
     
     
2. 주택 보유 수 선택
   • 1주택자 또는 다주택자를 선택합니다.
   • 다주택자인 경우, 소유한 모든 주택의 공시가격 합계를 입력합니다.
     

     

     홈택스 종부세 주택 보유수 입력

     
     
     
3. 세액 공제 항목 선택
   • 고령자 세액 공제: 만 60세 이상인 경우 연령에 따른 공제율 선택.
   • 장기보유 세액 공제: 주택을 5년 이상 보유한 경우 공제율 선택.
     

     

     홈택스 종부세 세액공제 항목 입력

     
     
     
4. 결과 확인
   • 예상 세액: 계산된 종부세 금액이 표시됩니다.
   • 상세 내역: 공정시장가액비율, 과세표준, 적용된 세율, 세액공제 등 세부 항목 확인 가능.
     

     

     홈택스 종부세 결과 확인

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2️⃣ 종부세 계산 공식

1. 과세표준 계산

 

과세표준은 다음 공식으로 구합니다:

 

과세표준=(공시가격×공정시장가액비율)−기본공제액

 

공정시장가액비율: 2024년 기준 60%

기본공제액:

• 1세대 1주택자: 11억 원
• 다주택자: 6억 원

 

2. 세액 계산

세액은 과세표준에 누진세율을 적용하고, 세액공제를 차감한 후 산출합니다:

 

세액=(과세표준×세율)−세액공제

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3️⃣ 종부세 주요 변수 설명

1. 공시가격

• 매년 정부가 발표하는 부동산 가격으로, 종부세 산정의 기준입니다.
• 실제 거래가보다 낮으며, 약 70~80% 수준으로 책정됩니다.
• 확인 방법: 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미를 통해 조회 가능.

 

2. 공정시장가액비율

• 공시가격에 적용하는 비율로, 과세표준 계산에 사용됩니다.
• 2024년 기준 60%로 고정.

 

3. 기본공제액

• 1세대 1주택자: 11억 원
• 다주택자: 6억 원

 

4. 세율

과세표준에 따라 0.5%~6.0%의 누진세율이 적용됩니다:

과세표준 구간	세율
6억 원 이하	0.50%
6억 ~ 12억 원	0.70%
12억 ~ 50억 원	1.00%
50억 ~ 94억 원	1.40%
94억 원 초과	2.00%

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4️⃣ 종부세 계산 예시

사례 1: 1세대 1주택자

• 공시가격: 15억 원
• 공정시장가액비율: 60%
• 기본공제액: 11억 원

계산 과정

1. 과세표준 = 15억×60%−11억=4억원
2. 세액 = 4억×0.5%=200만원

 

사례 2: 다주택자

• 공시가격 합계: 20억 원
• 공정시장가액비율: 60%
• 기본공제액: 6억 원

계산 과정

1. 과세표준 = 20억×60%−6억=6억원
2. 세액 = 6억×0.7%=420만원

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5️⃣ 종부세 세액공제 활용

종합부동산세는 부동산 보유자에게 부과되는 세금으로, 납세자의 연령이나 보유 기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다. 특히 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제는 납세자의 경제적 부담을 덜어주기 위해 마련된 제도입니다. 이 두 공제는 중복 적용이 가능하며, 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다.

 

고령자 세액공제

고령자 세액공제는 고령층 납세자의 세금 부담을 완화하기 위한 제도로, 만 60세 이상의 1세대 1주택자에게만 적용됩니다. 공제율은 연령대별로 차등 적용됩니다.

 

적용 공제율

• 만 60세 이상: 세액의 20% 공제
• 만 65세 이상: 세액의 30% 공제
• 만 70세 이상: 세액의 40% 공제

 

적용 조건

1. 1세대 1주택자에 한정됩니다. 다주택자는 해당 공제를 받을 수 없습니다.
2. 주택 소유자가 과세 기준일(매년 6월 1일) 기준으로 만 60세 이상이어야 합니다.

 

장기보유 세액공제

장기보유 세액공제는 부동산을 오랫동안 보유한 납세자에게 제공되는 공제로, 실수요자의 주택 보유를 장려하고 투기를 억제하는 목적이 있습니다.

 

적용 공제율

• 5년 이상 보유: 세액의 20% 공제
• 10년 이상 보유: 세액의 40% 공제
• 15년 이상 보유: 세액의 50% 공제

적용 조건

1. 1세대 1주택자에 한정됩니다.
   • 다주택자는 장기보유 세액공제를 받을 수 없습니다.
2. 주택 소유 기간은 취득일 기준으로 산정됩니다.
   • 과세 기준일(매년 6월 1일) 기준으로 5년 이상 보유해야 적용됩니다.
3. 부부 공동명의 주택의 경우, 각 지분별로 보유 기간이 따로 계산됩니다

 

고령자 공제와 장기보유 공제의 중복 적용

고령자 세액공제와 장기보유 세액공제는 중복 적용이 가능합니다. 두 공제율을 합산하여 세액의 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

 

중복 적용 예시

C씨(만 70세, 1세대 1주택자)가 주택을 15년 이상 보유했으며, 과세표준이 10억 원, 계산된 종부세가 400만 원이라면:

1. 고령자 공제: 400만원×40
2. 장기보유 공제: 400만원×50
3. 두 공제율 합산: 40% + 50% = 90% → 80%로 제한
4. 최종 공제 금액: 400만원×80
5. 최종 납부 세액: 400만원−320만원=80만원

 

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종부세는 고액 부동산 보유자에게 중요한 세금으로, 정확한 계산과 공제 활용이 필수입니다. 공시가격을 확인하고, 공식 계산기나 민간 도구를 활용해 정확한 세액을 확인해보시기 바랍니다.