전세 사기 대표 유형을 알고 사전에 피하도록 합시다
우리가 전세를 들 때 전세보증보험을 들어서 만약의 사태를 대비하는 것도 물론 중요합니다만, 사전에 전세 사기가 발생할 수 있는 부동산을 피하는 것도 중요합니다. 이에 전세 사기 대표 유형에 대해 알아보도록 하겠습니다.
최근 중앙경제 기사 중 '깡통전세' 속출 22년 9월 전세보증금 사고액 역대 최대 라는 기사가 있습니다. 부동산이 수년간의 유례없는 급등기를 맞이했다가 침체기에 들어스면서 집값 및 전세가가 하락을 면치 못하고 있습니다.
HUG의 전세보증보험은 2013년 9월에 출시되었는데, 지난 9월달의 전세금 보증 사고가 총 523건이 발생했으며 액수가 1098억이라고 합니다. 2022년 1년 동안 발생한 게 아니라 한달동안 발생한 사건입니다. 정말이지 엄청나게 많은 수의 전세금 미지급 사건이 발생하고 있습니다.
허그에서도 급증하고 있는 전세사기를 미연에 방지하고자 전세사기 유형별 사례 및 대처방안, 전세계약 시 유의사항, 그리고 보증상품에 대해 설명하는 전세사기 예방센터 웹페이지까지 만들어놓았습니다.
전세금 보증 사고가 많이 발생하는 유형에 대해 미리 알아보고 예방하는 것이 정말 중요합니다.
전세사기란
전세입자가 전세계약 시 내는 보증금을 계약 만기 후 돌려받지 못하는 경우를 지칭합니다. 아래와 같이 전세사기 대표유형 4가지 전세 사기 유형에 대해 알아보겠습니다.
전세 사기 유형 1. 깡통전세
깡통전세란 "전세 보증금이 주택 가격을 초과하여 경매로 넘어갔을 때 전세보증금을 떼일 수도 있는 주택" 입니다. 말 그대로 해당 주택이 경매로 넘어갔을 때 내 손에 들어오는 돈이 하나도 없어서 깡통찰 수 있다는 의미이며, 보중금과 대출금의 총합이 집 값의 80%를 넘는 집이 해당됩니다.
전세 보증금과 빚의 합이 매매가에 가깝거나 혹은 매매가를 넘어서는 경우에 발생하기가 쉽습니다. 최근에는 부동산 어플 등이 다양하게 존재하기에 손쉽게 시세를 확인할 수 있으나, 실거래가 확인 안되는 빌라촌에서는 적정 전세가와 매매가를 확인하기가 어려워 깡통전세 위험에 노출이 됩니다.
깡통전세 거르는 방법
1. 주변 시세를 확인하고 전세금과 빚을 더한 금액이 시세대비 60~70% 미만인지 확인합니다. 최근에는 네이버 부동산이나 아실과 같은 다양한 어플에서 시세를 확인할 수 있습니다.
2. 전세반환보증보험을 가입합니다. 사전에 예상치 못한 일로 깡통주택이 될 가능성을 대비하여 전세보증금 반환을 책임져주는 보험 상품에 가입하도록 합니다.
전세 사기 유형 2. 가짜 임대인과의 계약
가짜 임대인이 인적사항을 도용하거나 위임장을 위조하여 전세계약을 맺는 경우입니다.
실제로 2019년 인천에서 가짜임대인이 다른 사람 명의의 오피스텔을 본인 소유로 등기부등본을 위조하여 전세 계약을 맺었고, 피해액이 24억에 도달했다고 합니다.
또한 강남에서는 전세계약서 위임장을 위조하여 대리인 행사를 하면서 임차인 13명으로부터 34억원의 전세 보증금을 가로챈 사건도 있었습니다. 주로 임대인이 지방 멀리 살고 있어서 직접 오지 못한다는 핑계를 대고 임대차 계약을 맺으면서 발생할 수 있는 유형입니다.
가짜 임대인과 계약을 피하는 방법
1. 등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 신분을 정확하게 확인해야하며, 계약 당사자의 신분증을 확인하여 본인인지 확인합니다.
2. 대리인과 계약은 최대한 피하도록 하며, 임대인과 계약 시 인감도장이 찍힌 위임장, 인감도장을 확인할 인감증명서를 확인해야 합니다.
3. 전세 보증금은 임대인 명의의 통장으로 이체해야 합니다. 전세 보증금이 임대인에게 전달되었다는 걸 증명하는 게 중요합니다.
전세 사기 유형 3. 이중 계약
임대인이 새로운 임대인에게 전세 보증금을 받은 뒤 잠적하는 경우입니다. 기존 임대인도 전세금을 돌려받지 못한 상황이고 신규 임대인도 전세금을 떼이게 된 상황입니다. 물론 신규 임대인의 수가 한 명이 아닌 여러 명인 경우도 있을 수 있습니다.
이중 계약을 피하는 방법
기존 임차인이 이사를 나간 뒤에 잔금을 지불해야 합니다. 임대인이 기존 세입자에게 전세 보증금을 돌려주었으니 기존 임차인이 이사를 나갈거고, 그 이후에 잔금을 지불하셔야 합니다.
전세 사기 유형 4. 계약 만료 후 보증금을 돌려주지 않는 경우
전세 계약 기간이 종료되었으나 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우입니다.
전세라는 제도가 우리나라에만 있는 제도로 굉장히 특수한 제도입니다. 실제로 임대인은 해당 부동산을 소유할 수 있는 충분한 돈이 없는 상황에서도 갭투자 비용만 갖고 있으면 소유권을 가질 수 있습니다.
다만 새로운 임차인이 구해지지 않는 경우에는 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 되버리는 겁니다.
보증금을 돌려받는 방법
첫번째로 내용증명을 보내셔야 합니다. 내용증명이란 우체국에서 공적 증명을 발행해주는 겁니다. 우체국에서 해당 서류를 전달하는 것과 동시에 해당 내용에 대해 증명을 해주는 겁니다. 내용증명은 추후 법정에서 증거로도 사용될 수 있으니 꼭 보내셔야 합니다.
두 번째로 임차권 등기명령을 신청하셔야 합니다. 보증금을 받지 못한 상황에서 이사를 하는 경우가 생길 수 있습니다. 이러한 경우에 임차권등기명령을 해서 이사를 했더라도 해당 주택에 대한 대항력이 소멸되지 않도록 조치를 하셔야 합니다.
전세사기 피해 방지방안 : 전세보증보험 가입
전세 사기를 피하기 위해서는 위에서 언급한 대처 방안을 꼼꼼하게 따져보는 것이 중요하다. 그런데 무엇보다 더 중요한 건 전세보증보험에 가입하는 것입니다,
전세 사기 유형에 대해 모두 검토를 하더라도 전세사기를 당할 수 있으며, 이때 소중한 전세금 반환을 보증해 줄 수 있는 상품에 가입하도록 해야 합니다.
다음 포스팅에서는 순서대로 HUG, HF, SGI의 보증보험에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
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