부동산 매도시 양도시 필요경비 인정 항목 (양도소득세 절세방법)

부동산을 거래할 때 가장 중요한 세금 3가지는 취득세, 양도세, 보유세가 있습니다. 세금은 덜내면 덜낼수록 이득이겠죠?

 

취득세는 주택수에 따라 취득하는 주택의 가격에 따라 정해진 퍼센트로 납부해야 하기 때문에 절세하기 어렵지만 양도소득세(이하 양도세)는 절세가 가능합니다.

 

 

본 포스팅에서는 부동산 거래에서 중요한  3가지 세금 중 매도할 때 발생하는 양도소득세 절세방법에 대해 다뤄보고자 합니다. 그중에서도 특히나 필요경비 인정 항목들을 꼼꼼히 살펴 보고자 합니다.

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1) 양도소득세란?

 

주택/아파트/오피스텔/분양권/조합원입주권/토지 등의 부동산을 양도할 시 그 차익에 대해 부과하는 세금입니다.

 

매매거래 후에 직접 신고 및 납부를 진행해야 합니다. 부동산 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 납부를 해야 하며 기한 내 납부하지 않으면 가산세가 부과됩니다.

 

✅  차익이 없다고 하더라도 반드시 신고해야 한다는 점을 잊지 마시길 바랍니다. 신고하지 않으면 무신고 가산세를 고지받을 수 있습니다.

 

Q. 양도세를 무신고하면 어떤 불이익이 발생할까요?

만약 양도소득세를 기간 내에(2개월 이내) 신고하지 않았따면 '기한 후' 신고를 신속히 하셔야 합니다.

기한 후 신고를 하게 되면 기한에 따라 가산세가 붙게 되는데 단순 무신고의 경우 납부세액의 20%의 가산세가 적용됩니다.

 

법정 신고 기간이 지난 후 신고를 하게 되면 기한에 따라 자진신고로 인해 감면을 받을 수 있는데요.

 

• 법정 신고 기한 후 1개월 이내 신고: 50% 감면
• 법정 신고 기한 후 1개월 초과 ~ 3개월 이내 신고: 30% 감면
• 법정 신고 기한 후 3개월 초과 ~ 6개월 이내 신고: 20% 감면

 

그러니 하루라도 빨리 신고하는 것이 가산세 감면에 유리합니다.

 

 

아래 포스팅은 실제로 오피스텔 분양권에 대해 셀프 신고한 내용입니다. 그대로 따라하시면 양도세 신고 절대 어렵지 않습니다. :-) ▼ ▼

오피스텔 분양권 양도소득세 셀프신고

 

 

 

2) 양도소득세를 결정하는 양도차익 계산법

 

위에서 언급하였듯이 양도소득세는 부동산을 팔고 차익(이익)이 생기면 납부해야 하는 세금입니다. 다음의 3단계를 따라가면 최종적으로 납부해야 할 양도소득세를 파악할 수 있습니다.

 

● 1단계. 양도차익 계산하기 (부동산 매도로 얻은 이익이 얼마인지)

● 2단계. 세금 할인 적용 후 과세 표준 계산하기 (장기보유특별공제/기본공제 확인)

● 3단계. 세율과 누진세액을 계산하여 최종 금액 산출하기 

 

✅ 본 포스팅에서는 필요경비 항목 파악의 중요성을 느낄 수 있는 1단계 양도차익 계산법에 대해서 자세히 다루도록 하겠습니다.

 

<1단계> 양도차익 계산하기

양도세 계산법

양도세를 결정하는 양도차익 계산법

 

부동산 매도 금액(양도가액)에서 내가 부동산을 매수한 금액(취득가액)과 추가로 꼭 필요하기 때문에 들어갔던 비용(필요경비)를 뺀 것이 바로 나의 양도차익입니다.  위의 그림을 참고하시면 됩니다.

 

예를 들어, 집을 4억에 매수하고 5억에 매도했으며 집을 구매할 때 꼭 필요해서 썼던 추가 비용이 2천만원이 있었다면 해당 부동산의 양도차익은 [5억 - 4억 - 2천만원 = 8천만원]이 되는 것입니다.

 

필요경비가 양도세를 절세할 때 중요한 포인트라는 것이 보이시나요? 이걸 놓치시면 납부할 필요가 없는 세금을 더 납부하게 되는 것입니다. 그러므로 꼭 필요경비 항목을 확인하셔서 양도세 신고시에 같이 해당 내용을 증빙하셔야 합니다.

 

그렇다면 양도세 계산 시에 필요경비를 인정받는 항목과 인정받지 못하는 항목은 어떤 것들이 있을까요?

밑에서 자세히 다루겠습니다. 3번과 4번 내용을 꼼꼼히 봐주세요! :)

 

 

 

 

3) 양도세에서 필요경비로 "인정받는" 항목

 

다음은 양도세를 결정하는 양도 차익을 줄일 수 있는 필요 경비로 인정받을 수 있는 항목들입니다. (중요 ★) 리스트를 쭉 나열하니 확인해보시길 바랍니다.

 

• 취득세 및 등록세 등
• 법무사, 세무사 수수료
• 공인중개사 중개 수수료
• 경매 컨설팅 비용, 경매 사이트 지급 수수료
• 샷시 설치, 발코니 확장, 방 확장 공사 비용
• 바닥시공 비용
• 붙박이장 설치 비용
• 난방시설 교체 비용 (보일러, 시스템에어컨 등)
• 상하수도 배관공사
• 대신 지급한 매수인의 등기비용
• 대신 지급한 전매도인의 양도 소득세
• 취득 시 부담한 부가가치세 (비사업용)
• 매입한 채권의 매각 차손 금액
• 경략 대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금
• 토지 초과 이득세 및 개발/재개발 부담금
• 토지개량을 위한 장애물 철거 비용
• 소유권 확보 소송 비용, 화해 비용
• 부동산 매각 광고료
• 장기 할부 조건 연부이자
• 경매 취득시 유치권 변제 금액 (판결문 첨부시 인정)
• 건축 허기 취소의 행정소송비용
• 사해행위 소송 시 국가 화해 비용
• 불법 건축물 철거 비용
• 묘지 이장비 (세금 계산서 필수)
• 양수인이 부담한 양도자의 연체료
• 학교용지 확보 부담금 및 기반시설 부담금
• 이축권 취득비용

 

✅ 주의할 점은 이런 필요경비를 인정받기 위해서는 꼭 <증빙서류>가 있어야 합니다. 증빙서류는 다음과 같습니다. 해당 서류를 발급받는 즉시 잘 보관하시거나 분실을 대비하여 핸드폰 촬영 및 PC로 스캔해 두시길 추천드립니다.

 

1. 세금 계산서
2. 매출 전표
3. 현금영수증
4. 중개수수료 영수증

 

※ 법정 수수료보다 과도하게 지불한 부동산 중개수수료는 필요경비 인정 거부될 수 있습니다.

필요경비 인정 판례

 

 

 

4) 양도세에서 필요경비로 "인정받지 못하는" 항목

 

다음은 항목들은 필요 경비로 인정받을 수 없습니다. 해당 항목들을 필요경비로 처리해버리면 후에 과소신고로 양도세 가산세가 붙을 수 있으니 유의하셔야 합니다. 리스트를 쭉 나열하니 확인해보시길 바랍니다.

 

• 벽지, 장판 교체 비용
• 싱크대, 주방기구 교체 비용
• 옥상 방수 공사비용
• 변기 공사비용 및 타일 교체, 샤워부스 설치 비용
• 페인트 및 방수 공사비용
• 보일러, 에어컨 수리 비용 (난방시설 교체 비용은 인정)
• 외벽 도색 비용
• 고가 샹들리에(전등) 등 구입 비용
• 수목 재배 비용
• 오피스텔 비품 구입 비용
• 경매 취득시 세입자 명도 비용
• 임차인 퇴거 보상 비용
• 세입자에게 지출한 철거 비용
• 아파트 중도금 선납 시 할인 비용
• 은행 대출시 감정비용 
• 근저당 설정/말소 관련 비용
• 금융 기관 대출금 지급 이자
• 경략 대금에 불포함된 대항력 없는 전세 보증금
• 택지 초과 소유 부담금
• 장기 할부 조건 연체 이자
• 경매 낙찰금 지연에 따른 이자
• 매매계약 해약으로 인한 위약금
• 경품 아파트 원천 징수 소득세
• 토지 취득 시 학교 법인 기부금
• 취득세 납부 지연 가산세, 연체료
• 주택 청약 예금의 이자 상당액
• 토지의 하자를 이유로 지급한 비용

 

대부분의 개인적인 인테리어 비용은 필요경비로 인정되지 않으므로 위의 항목을 잘 확인하시고 양도세를 신고하시길 바랍니다.

 

 

 

필요경비 인정 및 미인정 항목 표

필요경비 인정 항목과 미인정항목을 보기 쉽게 표로 정리해두었으니 저장해놓고 활용하시길 바랍니다.

 

부동산 매도시 양도세 절세 방법 (필요경비 항목 확인)

 

 

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부동산 매도시에 발생하는 양도소득세 절세방법 중 필요경비 인정 항목에 대해 알아보았습니다.

 

양도소득세를 납부할 일이 있을때는 세무사에게 전문적으로 상담받으시거나 인터넷에서 양도소득세 계산기를 검색하셔서 계산하실 수 있습니다만, 세금 납부자가 해당 세금이 어떻게 책정되는지 그 과정을 아는 것도 중요할 것입니다.

 

양도세 계산기 바로가기(클릭)

 

현재 본인의 상황을 파악하여 공제될 내역 및 필요경비로 인정될 항목들을 꼼꼼히 따지셔서 양도세 납부시에 절세하시기를 바라겠습니다. 

 

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