조합원 입주권 양도소득세 비과세 조건 총정리 (다양한 사례 분석)

조합원 입주권은 입주자로 선정된 지위, 즉 권리이지 주택은 아닙니다. 하지만, 양도세를 산정할 때는 주택 수에 포함시킨다는 문제가 있죠. 주택이 아님에도 주택수에는 포함시키는 입주권! 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 요건들이 있습니다.

 

 

본 포스팅에서는 조합원 입주권을 매도할 때 양도소득세 비과세 받을 수 있는 요건을 다양한 사례(3가지)를 통해 분석해 보도록 하겠습니다.

 

입주권 양도세 비과세 사례

 

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✅조합원 입주권의 양도소득세 비과세 가능 근거 (소득세법)

소득세법을 근거로 조합원입주권의 양도세 비과세 요건은 다음과 같습니다. 

 

소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.
…
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대 [「도시 및 주거환경정비법(도정법)」제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(빈소법)」제29조에 따른 사업시행계획인가일 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득.
단, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

→ 가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것
→ 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 않은 경우로 한정)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원 입주권을 양도할 것

 

해당 소득세법을 근거로 보면, 조합원입주권 비과세 조건은 크게 2가지로 나뉠 수 있습니다.

 

CASE ① 1세대 1입주권 소유: 취득 당시에는 주택이었고 관리처분계획인가일 전까지 2년 이상 보유 및 거주한 경우 

 

CASE ② 1세대 1입주권+1주택 소유: 1입주권이 있는 상태에서 1주택 취득 후 3년 이내에 입주권을 양도한 경우 (일시적 2주택 비과세 적용)

 

2가지 조건을 각각 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다. ↓↓↓

 

 

① 1입주권 보유 / 입주권 매도 시 양도세 비과세 가능 요건

 

원칙적으로 입주권은 주택이 아니므로 양도소득세 비과세를 받을 순 없습니다. 하지만! 특정한 요건에서는 비과세를 받을 수 있는데요. 바로 입주권으로 바뀌기 전, 주택이었을 때 취득한 경우입니다.

 

아래 그림을 통해서 설명해드리도록 하겠습니다.

1입주권 매도시 양도소득세 비과세 받는 법

 

 

 1세대가 1입주권만 보유한 경우, 취득 당시에 주택이었고 관리처분계획인가일 전까지 2년 이상 보유 및 거주를 한 경우라면 입주권을 매도할 때 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 이것은, 1세대 1주택 비과세가 적용된 것입니다.

 

보유 및 거주 기간이 중요한데, 관리처분계획인가일 전까지 2년 미만 보유 및 거주하였다면 양도세 비과세 적용이 불가합니다.

 

 

 

 

②1입주권 + 1주택 보유 / 입주권 매도시 양도세 비과세 가능 요건

 

1입주권을 소유하고 있다가 새로운 주택을 취득해서 1입주권 + 1주택이 상태가 되었을 경우는 어떨까요?

이 경우에도 입주권을 매도할 때 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 일시적 2주택과 같은 상황입니다.

 

기존 일시적 2주택의 조건은, 종전주택 이후 신규주택을 취득할 때 1년 이상 경과 후에 취득해야한다는 필요조건이 있습니다.

하.지.만 조합원입주권의 경우엔 일반적인 주택과는 다른 조건이 있죠!  

 

1) 관리처분인가 전 주택일 때 취득한 원조합원일 것

2) 종전주택이 관리처분인가 이후에 입주권이 되었고, 1년 이내 신규주택을 취득했더라도 종전주택(입주권) 비과세 가능하며, 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택(입주권)을 매도할 것

 

1입주권+1주택 상황 / 입주권 매도시 양도소득세 비과세 받는 법

 

 

위의 그림에서도 나와있듯이, 관리처분계획인가(2020.05.)를 받고 종전주택이 입주권으로 변화한 상태에서 1년이 지나지 않았고 신규주택을 취득(2020.09.)하였음에도 일시적 2주택 비과세 요건이 성립됨을 알 수 있습니다. 

 

신규주택 취득 후, 3년 이내에 종전주택(입주권)을 매도하기만 하면 가능합니다. 아 물론 그 입주권이 주택일 때 취득한원조합원이어야 합니다!

 

그렇다면, 관리처분인가 이후 입주권인 상태에서 취득한 승계조합원은 조합원입주권을 취득한 후 기존 부동산을 매도 시 비과세를 받을 수 없는 걸까요? 받을 수 있습니다! 마찬가지로 일시적 2주택의 원리와 비슷합니다.

 

아래 ③번 사례를 자세히 읽어주시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

③1주택 + 1입주권 보유 / 입주권 매도 시 양도세 비과세 가능 요건

 

승계조합원이 기존주택(조합원입주권 취득 전 소유하고 있던 종전주택)에 대한 양도세 비과세를 받을 수 있는 근거는 아래 소득세법 시행령에 나와있습니다. 입주권도 주택으로 인정해 주는 것이지요.

 

일반 주택의 일시적 2주택과 동일한 맥락입니다.

 

소득세법시행령 제156조의2 (주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) 
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 경과한 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리버누계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

 

1주택+1입주권 상황 / 기존주택 매도시 양도소득세 비과세 받는 법

 

 

종전주택을 취득하고 1년 이상 경과 후에 관리처분인가가 된 입주권을 취득하게 되면, 종전주택(기존주택)을 입주권 취득 후 3년 이내에 매도하기만 하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 

 

 

 

 

★★ 비과세 요건 총정리 (집중!)

 

입주권 비과세 사례 정리

 

 

입주권을 소유한 상태에서 양도세 비과세를 받을 수 있는 사례들을 3가지 알아보았습니다.

 

✅ 1세대 1입주권 소유 (입주권 비과세 가능)

• 입주권이 관리처분계획인가를 받기 전인 주택인 상태일 때 취득했어야 함.
• 관리처분계획인가를 받기 전에 주택인 상태에서 2년 이상 보유 혹은 거주했어야 함.
• 해당 입주권에 대한 양도세 비과세를 받을 수 있음.

 

✅ 1세대 1입주권 + 1주택 소유 (입주권 비과세 가능)

• 입주권이 관리처분 계획 인가 전 주택일 때 취득한 원조합원이어야 함. 
• 관리처분계획인가 전 주택으로서 2년 이상 보유 혹은 거주했어야 함.
• 기존 주택이 관리처분계획 인가를 받고 입주권이 된 이후, 새로운 주택을 취득할 땐 일시적 2주택 조건처럼 1년 경과 이후 취득 등의 요건 없음.
• 먼저 취득한 입주권에 대한 양도세 비과세 받을 수 있음.  

 

✅ 1주택 1입주권 소유 (기존주택 비과세 가능)

• 기존주택에서 2년 이상 보유 혹은 거주했어야 함.
• 이후 취득한 입주권의 조건은 관리처분계획인가 이후에 취득한 입주권의 승계조합원이어야 함.
• 기존주택과 입주권 취득 사이에 1년 경과 요건을 충족해야 함. (일시적 2주택 조건)
• 입주권 취득 후, 그 입주권이 주택으로 완공되기 전 혹은 후 3년 이내 기존주택을 매도해야 함.
• 먼저 취득한 기존주택에 대한 양도세 비과세 받을 수 있음. 

 

 

 

 

결론을 말씀드리면, 

위에 언급한 조건만 맞는다면! 1세대 1입주권인 경우, 1세대 1입주권 + 1주택인 경우, 1세대 1주택 + 1입주권인 경우 모두 양도세 비과세 가능합니다.  

 

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소중한 우리의 자산 한푼이라도 아껴야겠죠. 위의 사례들을 잘 파악하셔서 양도세 절세에 성공하시길 바랍니다! :)

 

 

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