부동산의 기본 개념에 있어서 입주권과 분양권, 비슷한 뜻인 거 같아서 매번 헷갈리는 분들을 위해서 이 두 개의 차이점을 완벽하게 파악할 수 있는 글을 준비했습니다.
본 포스팅에서는 입주권과 분양권의 정확한 개념, 비과세 적용 여부, 그리고 양도소득세율 측면에서 자세히 알려드리도록 하겠습니다.
입주권과 분양권의 정의
✅ 입주권이란?
입주권의 정확한 명칭은 조합원입주권입니다.
조합원입주권
도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가 또는 빈집 및 소규모정비에 관한특례법에 따른 사업시행인가를 통해 취득한 입주자로 선정된 지위 (조합원으로서 취득한 것-원조합원 / 그 조합원으로부터 취득한 것-승계조합원)
※ 재건축사업 / 재개발사업 / 자율주택정비사업 / 가로주택정비사업 / 소규모재건축사업 / 소규모재개발사업 모두 포함
각 법류에 해당하는 정비사업은 다음의 표와 같습니다.
아래의 정비사업 외에 얻은 권리는 조합원 입주권이 아닙니다. 특히나, 지역주택조합의 지위는 절대 입주권이 아닙니다.
| 법률 | 정비사업 |
| 도시 및 주거환경정비법 (도정법) |
재건축 사업 |
| 재개발 사업 | |
| 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (빈소법) |
자율주택정비사업 |
| 가로주택정비사업 | |
| 소규모재건축사업 | |
| 소규모재개발사업 |
입주권의 지위는 '조합원으로서(원조합원)' 취득한 것과 '조합원으로부터(승계조합원)' 취득한 것 모두 인정됩니다.
✅ 분양권이란?
대통령령(소득세법 시행령)에 나와 있는 주택법 등의 법률에 따라 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위입니다.
분양권
주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것도 모두 포함)를 말한다.
분양권 범위(소득세법 시행령 제152조의4)와 관련하여 주택법 외에도 대통령령으로 정한 법률은 아래와 같습니다. 주택법을 포함하여 총 8개의 법이네요. 가나다 순으로 나열하겠습니다.
- 건축물의 분양에 관한 법률
- 공공주택 특별법
- 도시개발법
- 도시 및 주거환경정비법
- 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
- 산업입지 및 개발에 관한 법률
- 주택법
- 택지개발 촉진법
✅입주권 vs 분양권 개념 비교 정리
위에서 언급한 입주권 및 분양권의 개념을 표로 간략하게 비교 정리해보았습니다.
아래표만 보면 차이를 확실히 구별하실 수 있습니다 :)
| 법률 | 방법 | 형태 | |
| 입주권 | 도정법 (도시 및 주거환경정비법) | 관리처분인가 | 입주자로 선정된 지위 (원조합원 / 승계조합원 모두 포함) |
| 빈소법 (빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법) | 사업시행인가 | ||
| 분양권 | 주택법 등 (총 8개 법률) | 공급계약 | 주택을 공급받는 자로 선정된 지위 (청약 / 매매 / 증여 등 모두 포함) |
입주권과 분양권의 비과세 적용 여부
입주권과 분양권을 매도할 계획이신가요?
그렇다면 입주권과 분양권에도 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용되는지 궁금하실 겁니다.
엄밀히 말하면 1세대 1주택 양도세 비과세 대상이 아닙니다.
왜냐하면, 입주권과 분양권 모두 아직 주택에 해당되지 않으며 '지위'만 부여받았을 뿐이기 때문입니다. 즉 그 지위에 대한 '권리'일 뿐인 것입니다.
하지만! 입주권은 비과세 혜택을 받을 수도 있습니다. 어떻게 가능할까요? 개념을 정확히 이해해야 합니다.
입주권의 개념을 다시 한번 살펴보자면 다음과 같습니다.
조합원입주권
도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가 또는 빈집 및 소규모정비에 관한 특례법에 따른 사업시행인가를 통해 취득한 입주자로 선정된 지위 (조합원으로서 취득한 것-원조합원 / 그 조합원으로부터 취득한 것-승계조합원)
※ 재건축사업 / 재개발사업 / 자율주택정비사업 / 가로주택정비사업 / 소규모재건축사업 / 소규모재개발사업 모두 포함
즉, 입주권은 이전에 주택이었던 것이 입주자로 선정된 지위(권리)로 변환된 것이므로, 이전에 주택이었던 기간이 인정되기 때문에 요건만 갖춘다면 매도시 양도세 비과세를 받을 수 있는 것입니다.
분양권은 주택이었던 적이 없고, 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(권리)이므로 비과세 받을 요건 자체가 안 되는 것이지요.
✅입주권 양도세 비과세 (1세대 1주택 비과세 적용)
위의 그림을 설명하자면, 1세대가 1입주권만 보유한 경우 중에서도 취득 당시에 주택이었고 관리처분계획인가일 전까지 2년 이상 보유 및 거주를 한 경우라면 입주권을 매도할 때 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 즉, 1세대 1주택 비과세가 적용되는 것이죠.
관리처분계획인가일 전까지 2년 미만 보유 및 거주하였다면 양도세 비과세 적용이 불가합니다.
● 번외: 1세대가 '1입주권 + 1주택'을 소유한 경우, 입주권에 대한 양도세 비과세 가능한가?
입주권 양도세 비과세에 관한 더 다양한 사례는 다음 포스팅에서 자세히 다루도록 하겠습니다.
입주권과 분양권의 양도세율
입주권과 분양권을 매도할 경우, 양도 세율은 어떻게 될까요? 주택이 아니므로 권리상태를 양도하는 것인데 비과세를 받지 못하면 꼼짝없이 납부해야 하는 세금입니다.
2023년 11월 기준으로 입주권과 분양권의 양도세율을 정리한 표를 공유합니다.
| 보유기간 | 입주권 | 분양권 |
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1년 이상 | 60% | 60% (중과세율) |
| 2년 이상 | 6 ~ 45% (일반세율) |
입주권은 주택으로 간주하여 2년 이상 보유하면 일반세율로 적용되는 반면,
분양권은 2년 이상 보유하여도 중과세율이 적용되어 양도세를 60%나 납부해야 합니다. 분양권인 상태로 매도하면 투자로서는 정말 매력이 없네요. 세금으로 거의 다 나간다고 생각될 정도입니다.
해당 부동산이 호재가 있어서 투자 목적으로 매수했던 것이라면,
분양권인 상태로 매도하기 보다는 등기를 치고 세입자를 받은 후에 한 바퀴 돌리고(세받은 2년 동안) 매도하는 게 낫겠습니다. 잔금 준비가 되냐 안 되냐 하는 각자 처한 사정에 따라 다르긴 하겠죠!
지금까지 입주권과 분양권의 명확한 차이를 개념, 양도세 비과세 적용, 양도세율 측면에서 알아보았습니다.
쉽게 잘 전달되었길 바라며, 마치도록 하겠습니다.
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