2024년 1월 31일 수요일에 국도교통부에서 발표한 노후계획도시 특별법에 따라 재건축 안전진단 면제 기준 등이 구체화되었습니다. 재건축 요건 완화는 많은 분들이 기다리던 소식인데요.
본 포스팅에서는 재건축 규제 완화와 관련되어 있으며 입법예고된 노후계획도시의 개념, 노후계획도시정비특별법의 확대된 대상지와 시행령 내용을 요약하여 쉽게 정리해서 알려드리도록 하겠습니다
노후계획도시의 개념 정의
1) 조성된 지 20년이 경과된 면적 100만㎡ 이상의 택지
→ 단, 구도심과 유휴부지는 전체 합산 면적의 20% 이하( 50만㎡ 이내)로 제한
→ 다시 말해서 이론적으로 80만㎡가 되면 옆에 있는 구도심 20만㎡을 붙여서 정비할 수 있음을 의미
2) 택지개발사업 외에도 산업단지 개발, 공공기관 이전에 따른 배후 주거단지 조성사업도 노후계획도시에 포함
3) 단일 택지의 면적이 100만㎡ 이하라고 하더라도 연접/인접 택지와 합산 면적이 100만㎡ 이상인 경우에는 노후계획도시에 포함 (중요 ★ - 재건축 규제 완화의 핵심!)
노후계획도시 대상 지역 (기존 51곳 → 108곳으로 확대)
기존대로 적용대상을 단일 택지개발지구로서 100만㎡ 이상이며 조성 후 20년이 경과한 택지로 한정하면 51개 지역이지만, 개발사업을 추가하고 인접·연접한 지역을 포함함에 따라 최대 108개 지역에 노후계획도시 특별법 적용이 가능해졌습니다. 108개의 대상지는 다음과 같습니다.
국토부에서 발표한 노후계획도시특별법에 적용받는 대상지 108곳입니다. 재건축이나 리모델링 계획이었던 지역들이 대상지에 포함되었다면 말 그대로 들썩들썩 거리며 선도지역으로 지정되기 위해 전력을 다할 것으로 예상됩니다.
서울 9곳 / 인천 5곳 / 경기 30곳 / 부산 5곳 /강원 5곳 / 대구 10곳 / 광주 6곳 / 대전 6곳 / 경남 6곳 / 전북 6곳 / 울산 2곳 / 충북 8곳 / 충남(천안 쌍용 백석) 1곳 / 경복 2곳 / 전남 4곳 / 제주 3곳입니다.
서울지역인 단일 면적만으로도 대상지에 해당되는 가양이 핫한 지역이 될 것이고, 경기에서는 용인 수지와 고양 행신 지역이 핫하겠습니다. 서울의 개포와 목동과 성남 분당의 경우는 인접지역 포함해야 대상지가 되지만 결론적으로는 대상지이므로 뜨거운 관심이 다시 한번 쏟아지겠네요.
국토교통부에 따르면 이러한 내용의 노후계획도시 정비 및 지원(4월 27일 시행 예정)에 관한 특별법에서 위임한 사항을 규정하기 위해 특별법 시행령 제정안을 2월 1일부터 12일까지 입법예고한다고 밝혔습니다.
해당 자료를 가지고 온 뉴스 링크(클릭)↓를 걸어드립니다.
개포·가양·수지·행신도 들썩…'노후정비 특별법' 108곳으로 확대(종합2보)
정부가 노후계획도시정비특별법 적용 대상에 인·연접 택지·구도심 등을 포함하면서 특별법 적용 대상이 전국 51개 지역에서 전국 108개 지역으로 확대된다. 이에 따라 서울가양과 용인수지, 고
n.news.naver.com
노후계획도시정비 및 지원을 위한 특별법 시행령 내용 정리
노후계획도시정비관련하여 법에서 위임해뒀던 구체적인 사항들이 2024년 1월 31일 자로 결정되었습니다. 입법예고된 시행령의 내용들을 요약하여 살펴보도록 하겠습니다.
※ 다음의 보도자료는 포스팅 제일 하단에 PDF로 다운받으실 수 있도록 첨부해 놓았습니다.
1) 건축규제완화
기존에는 조례가 국토계획법이나 건축법보다 앞서서 규제를 강화했었는데요. 건축 규제가 많이 완화되었습니다. 국토부에 따르면 주거환경을 저해하지 않는 범위에서 창의적인 도시계획을 통해 도시를 재구조화하고 정비사업의 사업성을 개선해다고 합니다.
[건축물 종류 제한] 용도지역별(주거/상업/공업)로 건축물의 종류를 제한합니다.
[용적률] 조례에도 불구하고 국토계획법 상한의 150%까지 완화합니다. 결론은, 용적률 최대 450%까지 가능합니다.
[건폐율] 조례에도 불구하고 국토계획법 상한(70%)까지 적용 허용합니다.
[건축물 높이 제한] 조례에도 불구하고 건축법 적용을 허용합니다. (0.5H)
[녹지확보] 적용 배제(녹지 증식 방지)합니다.
2) 안전진단 면제 조건
특별정비구역 내 통한 재건축 및 조례 이상의 공공기여가 충족되어야 안전진단 절차 면제가 가능합니다.
3) 공공기여 비율
[1구간] 현재 용적률에서 기준 용적률까지 증가된 용적률의 10~40%를 공공에 기여해야 합니다.
[2구간] 현재 용적률에서 특별정비계획으로 상향된 용적률까지 증가된 용적률의 40~70%를 공공에 기여해야 합니다.
4) 노후계획도시 내 특별정비구역 지정 요건
[주거단지형] 25m이상 도로(대로 3류)로 구획된 토지입니다. 단, 지정권자가 지역 여건을 고려해 달리 적용할 수 있도록 예외 규정을 두었습니다.
[중심지구형] 역세권(철도역 승강장 경계로부터 반경 500m 이내) 및 상업/업무지구 고밀·복합 개발하는 구역입니다.
[시설정비형] 기반 시설 및 광역 교통시설을 확충 또는 개선하는 구역입니다.
[이주대책지원형] 이주단지 공급을 목적으로 개발·정비하는 구역입니다.
5) 선도지구 지정기준
각 신도시 내에서 가장 먼저 재건축에 돌입하는 선도지구 지정을 합니다. 재건축 속도에 박차를 가할 수 있으니 노후계획도시특별법 선도지구로 선정되길 기대하는 지역들이 많을 겁니다. 선도지구를 지정하는 구체적인 기준, 배점, 평가절차 등은 준비를 한 후 상반기 중에 공개한다고 합니다. 법률상의 지정기준은 다음과 같습니다.
| 노후계획도시특별법 선도지구 지정 (http://juan01.com / 알면 좋은 부동산 정보) |
|
| 지정기준(법률) | 세부내용(시행령) |
| 주민참여도 | 토지 등 소유자간 공감대를 형성하여 사업의 실현가능성이 높은 지역 |
| 노후도 및 주민불편 | 건축물 노후화와 편의시설 부족으로 정주환경 개선이 시급한 지역 |
| 도시기능 향상 | 기반시설/공공시설이나 자족용지 제공으로 도시기능 향상에 기여 가능한 지역 |
| 확산 가능성 | 생활권 내 주요 거점으로서 사업 추진 시 파급효과가 큰 지역 |
이미 재건축 진행에 많은 시일을 보내고 있는 곳인 서울과 수도권(분당 등)을 위한 정책인 것 같긴 합니다.
✅노후계획도시정비특별법 시행령 입법예고 보도자료 PDF 자료
국토교통부에서 2024년 1월 31일 수요일에 배포한 노후계획도시 정비특별법 시행령 입법예고 보도자료 PDF자료를 첨부합니다. 총 6페이지로 정리되어 있습니다. 아래 첨부파일을 다운로드하여서 읽어보시길 바랍니다.
지금까지 노후계획도시의 개념, 노후계획도시정비특별법의 대상지 108곳과 시행령 내용을 요약하여 알아보았습니다. 재건축을 염원하던 분들께서 규제가 완화된 이 시기를 잘 이용하셔서 좋은 결실을 맺으시길 바라며 마치도록 하겠습니다.
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