재개발과 재건축의 차이 총 정리 (+아파트 리모델링이란?)

저는 2015년부터 부동산 흥미를 가져왔습니다. 관심을 가지고 부동산 이슈들을 들여다보면 유사한 내용이 워낙 많기도 하고 평소 이해했다고 생각했던 개념들도 갑작스럽게 헷갈리는 경우가 빈번하게 발생하더라구요. 제가 부동산 공부를 하며 가장 처음 의문을 가졌던 개념이 바로 재개발과 재건축입니다. 도대체 이 두 개념의 차이가 무엇인가!가 가장 궁금했었어요. 저와 비슷한 경우이기에 이 글을 클릭하셨으리라 생각합니다.

 

 

본 포스팅에서는 재개발과 재건축의 차이 그리고 덧붙여 아파트 리모델링이란 무엇인지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

재개발과 재건축의 차이, 리모델링과의 차이

 

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재개발과 재건축의 공통점

 

재개발과 재건축, 이 두 가지 개념의 공통점이 있습니다. 바로 도시의 낙후되고 오래된 주거환경을 다시금 수선하고 개선하고자 하는데 의미를 둔다는 점입니다. 도시 계획과 도시 발전과 관련된 용어이지요.

 

오래되고 불편한 주거환경을 새롭게 개선시켜서 청결하고 편리한 주거환경으로 변화시킨다는 공통의 목적이 있습니다. 하지만 세부적인 내용을 살펴보면 재개발과 재건축은 확실한 차이점을 가지고 있습니다.

 

재개발과 재건축의 차이

 

 

 

재개발과 재건축의 차이점

 

1. 재개발 (Redevelopment)

재개발은 건물을 다시 짓는 것을 기본으로 합니다. 주변 공원 등의 공공시설 등을 새롭게 확충하여 지역 자체의 주거환경을 새롭게 개선하는 것에 의미를 둡니다.

 

법령적 개념으로 본다면, 정비기간시설이 열악하고 노후 및 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다.

 

재개발은 재건축 사업과는 달리 낙후된 주거환경까지 모두 정비하며 공공사업의 성격을 띱니다. 그렇기에 재건축 사업에 비해서 그 규모가 크며 도시 전반의 주거환경을 재정비하기 위한 사업이기에 대부분 정부에서 주도하여 사업을 시행하는 경우가 많습니다.

 

재개발 사업을 요약하자면 다음과 같습니다.

 

• 기존 도시 지역을 현대적이고 효율적인 방식으로 재구성하는 과정을 나타냅니다.
• 주로 경제적, 사회적, 환경적 이유로 인하여 쇠퇴하거나 오래된 도시 지역을 새롭게 개발하는 것을 의미합니다.
• 노후화된 건물을 철거하고 새로운 건물이나 도시 시설을 건설하여 전체적인 도시의 품질을 향상하는 것이 목적입니다
• 재개발은 보통 대규모로 이루어지며, 토지의 주인과 '정부' 그리고 투자자 등이 협력하여 이루어집니다.

 

재개발이란?

 

 

2. 재건축 (Reconstruction)

재건축은 낡고 낙후되었을 뿐만 아니라 위험한 건물을 허물고 그 자리에 다시 흡사한 용도의 건물을 올리는 것을 말합니다.

 

이미 뛰어난 주거환경 즉 인프라가 완성되어 있으므로 공원이나 도로 등의 공공시설을 새롭게 개선하는 경우는 극히 드뭅니다. 도시 정비사업이 아니기 때문에 그 사업의 규모가 크지 않으므로 정부에서 주관하는 것이 아니고 주택구성원들이 조합을 결성하여 자발적으로 진행합니다. 노후로 인해 개선이 필요하다고 판단할 때 소유한 건축물의 가치를 상승시키기 위함이지요.

 

구성원 사이의 이해득실이 다르므로 동의 및 허가 자체를 받는 것이 쉽지 않을 뿐만 아니라 사업시행까지 오랜 시간이 걸리는 것이 일반적입니다. 예를 들어, 잠실 진주아파트가 재건축되는 잠실래미안아이파크도 2015년에 조합설립인가를 받았으나 완공은 2025년을 예정하고 있지요. 재건축은 대략 조합설립인가부터 최소 10년은 걸린다고 보시면 됩니다.

 

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재건축 사업을 요약하자면 다음과 같습니다.

 

• 주로 특정 지역 내의 특정 건물이나 구역을 대상으로 하는 과정을 나타냅니다.
• 기존 건물을 보다 현대적이고 기능적으로 재건하는 것이 목적입니다.
• 재건축은 일반적으로 재개발보다 규모가 작고, 특정 구역이나 건물에 초점을 맞추어 사업이 진행됩니다.
• 주로 도시의 발전을 위하 필요한 경우나 건물의 안전 문제 등이 발생한 경우에 이루어집니다.

 

재건축이란?

 

✅재개발과 재건축 조합원 자격

재개발이라면 토지나 해당하는 건축물 중 하나라도 소유하고 있다면 조합원 자격을 부여받을 수 있습니다.

하지만 재건축은 토지(대지지분)와 동시에 건축물까지 소유하고 있어야 조합원 자격을 부여받을 수 있습니다.

 

구분	소유	자격	차이점
재개발	토지	조합원 OK	개별소유 자격획득 가능
재개발	건축물	조합원 OK	개별소유 자격획득 가능
재건축	토지 + 건축물	조합원  OK	동시소유만 자격획득 가능
재건축	토지	비조합원	동시소유만 자격획득 가능
재건축	건축물	비조합원	동시소유만 자격획득 가능

 

 

✅ 생활법령정보 속 재개발 내용

생활법령 백문백답에서 재개발사업과 재건축 사업의 차이점 그리고 재개발 사업의 추진 절차를 확인할 수 있습니다.

아래 링크 버튼을 클릭하시면 정부에서 운영하는 생활법령정보 사이트로 이동합니다! :)

 

재개발사업 추진절차 확인하기(클릭)

 

 

 

 

 

아파트 리모델링이란? 재건축이랑 차이가 뭐야?

 

아파트 리모델링은 재건축처럼 아파트를 전부 허물고 새로 짓는 것이 아니라 기존 아파트의 틀(골조)을 유지한 상태에서 수직이나 수평 방향으로 증축하는 것을 나타냅니다. 골조만 남기고 다른 것들은 모두 새롭게 짓기 때문에 세대 전용면적의 변화가 있을 수 있습니다.

 

다시 말해서, 꼭 기존과 같은 평수로만 리모델링을 한다는 것이 아니라 27평의 아파트가 34평의 신축아파트로 재탄생할 수 있음을 의미합니다.

 

재건축과 리모델링의 차이 by. 알면 좋은 부동산 이야기 (http://juan01.com)
●재건 ●		●리모델링●
전면철거 후 신축	방식	대수선 또는 부분철거 후 증축
30년 이상	연한	15년 이상
D/E 등급 ※ 최근 통과한 <노후계획도시 특별법> 에 따르면, 준공 후 30년이 지난 아파트에  대해 안전진단 없이 재건축할 수 있음.	안전진단 등급	A/B/C/등급 (수직증축은 B등급 이상)
있음	법정 용적률 상한	없음
용적률 한도 내	증축 범위	가구별 전용면적의 30~40% 이내
제한 업음	가구수 증가	기존의 15% 이내
있음	임대주택 건설 의무	없음
3,000만원 초과 시 최고 50% 환수	초과이익환수	없음
조합설립 후	조합원지위 양도제한	없음

 

 

연한도 리모델링은 15년 이상 재건축을 30년 이상으로, 차이점을 비교해 보면 리모델링 방식이 더 수월할 수 있다고 생각하지만 기존 건축물의 골조를 그대로 가져가기 때문에 자유로운 설계가 불가능하고 제한적인 공간 안에서만 설계를 해야 하다 보니 편의시설이 제한적이며 시세차익이 크지 않을 수 있다는 점을 유의하셔야 합니다.

 

조합원들의 이해관계가 다르다 보니 재건축을 할 것이냐 리모델링으로 할 것이냐 갈등이 일어나기도 하지요. 뭐든 하나로 결정 나야 빨리 다른 단계로 넘어갈 수 있을 텐데요.

 

아파트 리모델링에 성공한 개포 더샵트리에 외관 / 개포 더샵트리에 단지배치도

 

 

리모델링 사례가 재건축보다는 많지 않습니다만, 대표적인 리모델링 성공 사례는 서울시 강남구 개포동 우성 9차 아파트가 개포 더샵 트리에로 화려하게 변신한 케이스입니다. 2021년 12월에 입주하였고 최근 실거래가 22억이 넘은 단지죠. 개포우성9차가 리모델링을 하면서 지하 3층부터 지하 16층까지 232가구로 수평증축에 성공하였습니다. 기존에 31~32평이었던 세대는 40평이 넘는 대형평수로 가치가 상승했습니다. 입지도 좋고 신축의 효과도 있으니 인기가 많은 것은 당연하겠지요.

 

일주일도 안된 최근의 기사입니다. 평촌지역 조합원들이 오랜 기간 추진 중이었던 아파트 리모델링을 하지 않는다고 돌아섰다고 하는데요. 54개 단지 중 41개 단지가 '재건축'으로 선회했다고 합니다. 최근 통과된 <노후계획도시 특별법 - 2024년 4월 27일부터 시행> 때문입니다. 그 자세한 이유가 아래 기사에 나와있습니다. 클릭해서 읽어보시길 바랍니다.

 

"아파트 리모델링 안 할래요"…평촌 주민들 돌변한 까닭

 

 

리모델링이든 재건축이든 규제를 많이 완화하여 낡고 낙후되었으며 안전하지 않은 건축물들의 화려한 변신 사례가 많아지길 기대하겠습니다. 

 

 

 

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지금까지 재건축과 재개발의 차이점 및 조합원 자격 조건 그리고 아파트 리모델링과의 차이를 알아보았습니다. 부동산 공부 중인 분들에게 도움이 되었길 바라며 마치도록 하겠습니다. :)