요즘 주택담보대출 금리가 많이 오른 상태죠. 최대 7%에 육박할 정도로 많이 올랐기 때문에 최근 매매 수요가 많이 없어지고 반대로 좋은 전세나 월세를 찾는 분들이 많이 늘어난 상태입니다. 얼마 전까지만 해도 전세가격이 떨어졌다가 다시 오르고 있는 현상도 이 때문이겠죠.
임차인으로서 전세로 입주하게 된다면 전세금을 보호하는 것이 가장 중요하겠죠. 소중한 보증금을 보호하는 방법 중에 하나가 전세권 설정하는 것입니다.
본 포스팅에서는 보증금 보호 측면에서의 전세권 설정이란 무엇인지 그리고 전세권 설정 방법 및 해지 방법과 필요서류, 소요 비용, 그리고 확정일자와의 차이점을 자세히 알려드리도록 하겠습니다.
전세권 설정이란?
| 전세권 설정이란? |
| ▶ 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 협의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것. ▶ 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도를 좇아 사용 및 수익하며 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. → 반드시 등기를 해야만 효력이 발생함을 유의해야 한다. → 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없다. → 전세권 설정한 임차인은 임대인의 동의 없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있다. → 전세권 설정은 확정 일자를 받는 것보다 더 많은 비용이 든다. → 계약 기간 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 소송을 제기해야 강제집행을 시행할 수 있지만 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이 직접 경매 신청을 할 수 있다. |
전세권은 우리가 흔히 말하는 전월세의 계약과는 다른 개념으로, 전세권자는 목적이 되는 물건의 상태를 유지하고 관리해야 합니다. 타인의 부동산에 대한 권리가 생기는 것인데요. 전세권자는 전세권에 대한 침해가 생긴 경우에 반환청구권 / 방해제거청구권 / 방해예방청구권을 행사할 수 있습니다.
전세권 설정이란 본인이 거주하던 집이 경매로 넘어갔을 경우 보증금을 지키기 위하여 등기로 남기는 행위를 가리킵니다. 전세권 설정 등기를 한 임차인은 전세금을 돌려받지 못할 때 별도의 소송제기를 할 필요 없이 그 자체로 효력이 발생합니다.
보통 전세를 살게 되면 전입신고를 하고 확정일자를 받아서 보증금(전세금)에 대해 우선변제를 받는 권리를 확보합니다.
하지만 전입 신고를 할 수 없는 상황이라면 전세권 설정을 통하여 우선 변제를 할 수 있게 되는 것입니다.
즉, 전세권 설정이 이루어지면 전입 신고를 하지 않았어도 우선변제를 받을 수 있습니다. 그 효력은 전세권 설정을 한 당일부터 발생합니다. 이 점이 전입신고 후 확정일자를 받는 것과는 다른 부분이죠. (확정일자는 익일 0시부터 효력 발생)
또한 임대 계약 기간 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 다면, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임대차계약소송을 통하여 강제집행 신청을 해야 하지만 전세권을 설정한 임차인은 별도의 소송이나 판결절차 없이 직접 해당 물건에 대해 경매를 신청할 수 있습니다.
전세권 설정 vs 확정일자 차이점
전세권 설정과 확정일자의 차이점을 간단하게 살펴보자면 다음과 같습니다.
| 구분 | 확정일자 | 전세권 설정 |
| 효력 | 확인도장 (익일부터 효력) | 등기 (신청 당일부터 효력) |
| 임대인 동의 여부 | 불필요 | 필요 |
| 양도가능 | 임대인 동의 필요 | 임대인 동의 불필요 |
| 비용 | 없음 (최대 600원) | 비용 발생 |
| 경매신청 여부 | 소송을 통한 판결 필요 (강제경매) | 소송 및 판결 불필요 (임의경매) |
첫 번째로 우선변제권에서 상황에 따른 차이가 있습니다.
확정일자를 받는 경우 우선변제권이 생깁니다. 경매대금에서 우선적으로 세입자의 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 바로 우선변제권입니다. 하지만 집이 경매에 넘어간 경우 확정일자를 받았다고 해서 보증금 전부를 다 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 본인의 순위와 경매가격 등에 따라 돌려받는 금액이 다를 수 있습니다.
전세권 설정 등기를 마친 경우 또한 우선변제권이 생깁니다. 확정일자와 다른 점은 등기사항증명서에 자신이 전세 세입자라는 사실과 전세권설정금액이 같이 표기되며, 전세권 설정자는 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다.
두 번째로 집주인 동의 여부입니다.
확정일자는 집주인의 동의를 받지 않아도 가능하지만, 전세권 설정을 하기 위해서는 등기가 이루어져야 하기 때문에 소유권자인 집주인의 동의를 받아야만 신청이 가능합니다.
세 번째로 전세권 설정 및 해지 시 각각 비용이 듭니다.
확정일자는 행정복지센터(동사무소)에서 600원만 지불하면 받을 수 있지만, 전세권 설정은 예를 들어 1억원의 보증금을 냈다면 법무사 비용 포함 약 45~50만원 정도의 비용이 듭니다. 권리가 더 많이 보장되는 만큼 비용도 많이 드는 것이지요. 물론, 해지 시말소비용도 든다는 것을 유념하셔야 합니다.
네 번째로 임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 대처법이 다릅니다.
임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우, 확정일자의 경우 보증금반환소송을 통해 해당 물건에 대해 강제경매 신청을 해야 하여 기간이 길게 소요되지만 전세권 설정은 보증금반환소송 절차 없이 바로 임의경매신청이 가능합니다.
다섯 번째로 전세권 설정 시에필요한 서류가 훨씬 많습니다.
확정일자를 받고자 하면 임차인과 임대인 간의 계약서와 신분증만 있으면 가능하나 전세권 설정은 임대인과 임차인 둘 다 준비할 서류가 있습니다. 필요 서류는 아래에서 자세히 알려드리도록 하겠습니다.
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전세권 설정 방법 & 절차 & 필요서류
전세권 설정을 하기 위해서는 임대인과 임차인 간의 합의 하에, 전세권 설정 등기 신청서를 작성해 관할 등기소에 직접 방문하여 접수하거나 법무사 등을 통한 위임 혹은 인터넷을 통한 신청 모두 가능합니다.
법무사 등에 위임 시에는 위임수수료가 약 20~30만원 정도 추가 발생합니다.
전세권 설정 등기를 하면 임대인은 등기의무자가 되고 전세권자는 임차인으로 등기권리자가 됩니다.
✅전세권 등기 절차
전세권 등기 절차는 대략적으로 아래와 같습니다.
- 등록 및 교육세를 납부 → 시, 군, 구청 세무과
- 등기수입증지 구입 → 등기소
- 신청서 및 필요서류 제출 → 등기소
- 등기완료 후 등기완료통지서 수령 → 등기소
✅필요서류
전세로 들어가는 집의 소유자가 개인인 경우가 있고 법인인 경우가 있습니다. 각각의 경우마다 임대인과 임차인이 준비해야 하는 서류가 다릅니다. 아래표를 참고하시길 바랍니다.
| 개인물건 전세권 설정시 필요서류 | 법인물건 전세권 설정시 필요서류 | |
| 임대인(소유자/등기의무자) | 1. 등기필증 (등기필정보통지서) 2. 인감증명서 3. 주민등록증초본(모든 주소 상세 기재) 4. 인감도장 5. 신분증 ※ 공동명의인 경우 각각 서류 준비 |
1. 등기필증 (등기필정보통지서) 2. 법인 인감증명서 3. 법인등기부등본 4. 대표자 신분증(사본 가능) 5. 법인 인감도장 |
| 임차인(세입자/등기권리자) | 1. 임대차계약서 원본 2. 주민등록등본 3. 인감도장 4. 신분증 5. 전세권등기신청서 6. 등록면허세 영수증 7. 등기신청수수료 영수증 ※ 대리인 방문시 인감도장을 찍은 위임장, 인감증명서 별도로 준비 |
1. 임대차계약서 원본 2. 주민등록등본 3. 인감도장 4. 신분증 5. 전세권등기신청서 6. 등록면허세 영수증 7. 등기신청수수료 영수증 ※ 대리인 방문시 인감도장을 찍은 위임장, 인감증명서 별도로 준비 |
모든 서류는 3개월 이내에 발급받은 최신서류여야 합니다.
전세권 설정 등기 신청서 양식을 PDF파일로 첨부해 드리겠습니다. 다운로드하여서 사용하시면 됩니다. ↓
위임장 양식을 PDF파일로 첨부해 드리겠습니다. 다운로드하여서 사용하시면 됩니다. ↓
전세권 설정 비용 (예시)
전세권 설정에 드는 비용은 대체로 임차인이 부담합니다.
| 구분 | 전세권 설정 등기 비용 |
| 등록세 | 전세보증금의 0.2% |
| 지방교육세 | 등록세의 20% |
| 등록수수료 | 15,000원 |
| 법무사 수수료 | 평균 20~30만원 ※ 법무사에게 위임할 경우만 해당 |
✅비용 예시
전세 보증금 3억원인 경우를 예시로 들어보겠습니다.
- 등록세: 3억 X 0.2% = 60만원
- 지방교육세: 60만원 X 20% = 12만원
- 등록수수료: 15,000원
- ▶ 총 소요비용: 73만 5천원
여기에 법무사에게 위임한다면 20~30만원이 추가되면서 전세 보증금 3억원인 경우 약 100만원의 전세권 설정비용이 듭니다.
전세권 설정 해지 방법 & 필요서류 & 비용
임차인(세입자)은 계약이 만료될 때 설정했던 전세권을 말소해야 합니다. 절차는 다음과 같습니다.
✅전세권 해지 절차
- 전세권 설정 해지증서 및 말소 신청서 작성하기
- 집 소유자인 임대인 위임장 받기
- 대법원 인터넷 등기소에서 등록면허세 납부서 출력한 후 은행에 납부하고 영수필확인서 수령하기
- 등기신청 수수료 납부 및 영수필확인서 수령하기 (은행 납부 or 전자 납부)
- 최종: 전세권 설정 말소 신청서 / 해지증서 / 등록 면허세 납부 영수필확인서 / 등기신청 수수료 납부 영수필확인서 / 등기필증 / 임대인 위임장 제출하기
✅필요서류
위의 전세권 해지 절차에서 필요서류를 언급했으나 정리하자면 다음과 같습니다.
| 전세권 해지 - 필요서류 |
| 1. 전세권 말소 등기 신청서 2. 전세권 해지 증명서 3. 등록 면허세 납부 영수필확인서 (=납부영수증) 4. 등기신청 수수료 납부 영수필확인서 (=납부영수증) 5. 등기필증 6. 임대인 위임장 7. 신분증 |
전세권 설정 등기 신청서 양식을 PDF파일로 첨부해 드리겠습니다. 다운로드하여서 사용하시면 됩니다. ↓
해지 증명서는 별도의 양식이 없으므로 건물의 표시와 전세권자에 대한 인적 사항 등을 직접 워드로 작성하면 됩니다.
✅해지비용
해지 비용은 등록 비용만큼 많이 들진 않습니다.
1. 등록면허세 및 지방교육세 7,200원
2. 등기신청 수수료 3,000원
지금까지 전세권 설정 방법과 해지 방법, 소요 비용, 필요 서류, 확정일자와의 차이점에 대해 자세히 알아보았습니다. 해당 정보가 필요하셨던 분들에게 도움이 되었길 바랍니다.
본 블로그에서는 부동산 관련 포스팅이 계속 업데이트될 예정입니다. 많은 정보 얻어가시길 바랍니다 :)
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