임대차 계약을 맺으면 임대인(집주인)과 임차인(세입자)은 각각 기본적으로 지켜야 할 의무가 있습니다. 세입자의 원상복구 의무 등이 바로 그것인데요. 지난 포스팅에서도 다루었었죠. 이러한 의무를 저버릴 경우, 즉시 계약 해지 및 퇴거를 요청할 수 있습니다.
▼지난 글▼
전세 월세 세입자 원상복구 범위 및 특약사항 예시 문구 종합 안내
전세나 월세 계약이 끝나가는 시점에 도배, 장판, 문짝, 싱크대, 타일 등 원상복구 범위를 놓고 임대인과 임차인 간에 분쟁이 종종 발생합니다. 가장 감정이 쉽게 상할 수 있는 부분인데요. (adsb
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임대차 계약을 맺고 가장 골치가 아픈 부분은 건물(주택)에 파손이나 하자가 생겼을 경우 누구에게 수리 및 보수의 책임이 있는가에 대한 답입니다.
본 포스팅에서는 임대인이 지켜야 할 기본 의무인 수선의무에 대해 다양한 대법원 판결 및 사례 분석을 통해 자세히 알려드리도록 하겠습니다.
임대인의 의무 3가지 (쉬운 법령 해석)
임대인에게는 총 3가지 기본 의무가 있습니다.
의무 1. 주택을 사용·수익하게 할 의무
임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익 할 수 있도록 할 의무를 집니다. 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도하고 임차기간 중 그 주택을 사용·수익 하는데 필요한 상태를 유지하도록 수선의무를 집니다.
의무 2. 방해 제거 의무
종전의 임차인이나 제3자가 새로운 임차인의 주택의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해의 제거에 노력해야 합니다.
의무 3. 임차보증금의 반환의무
임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
포스팅 서론에서 언급했었죠. 건물이 파손되거나 훼손되었을 경우, 수리 및 보수 비용은 누구에게 책임이 있는 것일까요? 임대인이 수리해야 하는 범위는 어느 정도일까요?
임대인의 의무 1번인 주택을 사용·수익 하게 할 의무를 자세히 살펴보면서 답을 알려드리도록 하겠습니다.
임대인의 수선의무 (주택을 사용·수익 하게 할 의무)
임대 중인 건물 및 주택에 손상이 생겼을 경우, 임차인으로서는 보증금이나 월세 등의 비용을 지불하기 때문에 그 돈으로 임대인이 수리를 해줘야 한다고 생각할 것입니다. 임대인으로서는 실제 거주하고 있는 사람이 자체적으로 처리해야 하는 것이다라고 생각하여 이견이 발생하게 되지요.
임차인에게는 원상회복, 목적물 반환이라는 것이 있듯이 임대인에게는 수선의 책임이 있다는 점을 명심하셔야 합니다.4
✅민법 제623조
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용· 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
✅대법원의 판례 ① (2004.6.10. 선고 2004다2151, 2168판결)
임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 정도의 사소한 것이라면 비용(수선의무)을 부담하지 않습니다. 임차인의 사용 및 수익을 방해할 정도가 아니기 때문입니다.
다만, 그것을 수선하지 않아서 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익 할 수 없는 상태라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다. 예를 들면, 주택의 벽이 갈라져 있다든가(누수위험), 배관 누수, 싱크대, 도어록, 옵션 가전제품, 낙뢰 등으로 인한 화재발생 등 천재지변이나 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우입니다.
그렇다면 주택의 파손·장해 정도가 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것들은 어떤 것들이 있을까요? 형광등 교체 / 전열교환기 필터교체 / 수도꼭지 / 방충망 / 도어록 건전지 / 샤워기 등이 있겠습니다. 이 경우엔 임대인의 수선의무가 없습니다.
✅대법원의 판례 ② (1994.12.9. 선고 94다34692, 94다34708 판결)
특별한 사정이 없는 한(즉 특약을 걸어두지 않은 이상), 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.
| 수선의무 목록 알면 좋은 부동산 이야기 (http://www.juan01.com) |
|
| 임대인 | 임차인 |
| 상하수도 (노후로 인한 누수) |
셀프 인테리어 |
| 벽, 도배, 장판 | 천공 및 타공 흔적 |
| 세면대, 변기, 욕조 | 형광등 |
| 싱크대 | 샤워기 |
| 옵션 가전제품 | 수도꼭지 |
| 빌트인 가전제품 | 방충망 |
| 도어락 | 도어락 건전지 |
✅예외 상황
이러한 임대인의 수선의무는 계약 당시 특약에 의하여 이를 면제하거나 세입자의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 계약당시 특약에 미리 해당 내용이 언급되어 있다면 임대인은 수선의무를 지지 않습니다.
또한, 임차인의 부주의 및 관리 소홀로 인한 손상이라면 임대인은 수선의무를 지지 않습니다.
✅임대인이 주택을 수선해주지 않는다면? (민법 제627조 및 대법원 1997.4.25. 선고 96다44778, 44785 참조)
이런 경우에 임차인은 임대인을 대상으로 ①손해배상을 청구할 수 있고, ②수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④나머지 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
사례 1) 주택의 난방시설이 고장 난 경우, 임차한 주택의 수선의무는 누구에게 있나요?
위의 다양한 대법원 판례 및 민법 제632조를 읽어보셨으니 이 질문에 대한 답을 하실 수 있을 것입니다.
난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 및 장해로 보기가 어렵기 때문에 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다.
계약체결 시 임대인이 수선의무면제'특약'을 걸었다고 할지라도 면제되는 수선의 범위를 정확히 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 소규모의 수선이 아닌 대파손의 수리 / 건물 주요 구성 부분에 대한 대수선 / 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 면제특약에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다.
(대법원 1994.12.9. 선고, 94다 34692, 94다34708 판결)
하지만, 겨울철 보일러에 헌 옷을 덮어두는 등 관리소홀이 고장의 원인이라면 임차인이 수리해야 합니다.
사례 2) 벽지에 물자국이 누렇게 생긴 경우, 임차한 주택의 수선의무는 누구에게 있나요?
마찬가지로 위의 다양한 대법원 판례 및 민법 제632조를 읽어보셨으니 이 질문에 대한 답을 하실 수 있을 것입니다.
벽지의 물자국이 누수로 인해 발생했다면 주택 노후화나 위층의 문제이기 때문에 임차인은 잘못이 없습니다. 임대인 혹은 위층 거주자에게 수선의무가 있는 것은 당연합니다.
하지만, 물자국이 생긴 걸 인지하고도 방치하여 이로 인해 주택의 피해가 커졌다면 임차인의 잘못이 인정됩니다. 또한, 물자국이 임차인의 부주의·과실로 인해 생긴 것이라면 임차인이 수선해야겠죠.
지금까지 임대인의 기본 의무 3가지, 임대인의 수선의무에 대한 법적인 내용을 쉽게 해석하여 알아보고 다양한 사례들을 살펴보았습니다. 해당 정보가 필요했던 분들에게 도움이 되었길 바라며 마치도록 하겠습니다.
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