전세 월세 세입자 원상복구 범위 및 특약사항 예시 문구 종합 안내

전세나 월세 계약이 끝나가는 시점에 도배, 장판, 문짝, 싱크대, 타일 등 원상복구 범위를 놓고 임대인과 임차인 간에 분쟁이 종종 발생합니다. 가장 감정이 쉽게 상할 수 있는 부분인데요.

 

 

현명하게 서로 조율해서 해결하는 게 제일 좋겠지만, 처음에 계약할 때부터 특약사항에 꼼꼼히 기재해 두면 서로 간의 다툼의 여지가 없을 것입니다. 

 

본 포스팅에서는 전세, 월세 세입자 원상복구 범위와 계약서 특약사항 예시 문구 그리고 관련 Q&A를 종합적으로 자세히 안내해 드리도록 하겠습니다.

 

새입자 원상복구범위와 특약 예시문구

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전세 월세 세입자 원상복구 범위

 

민법 제 615조

차주가 사용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건을 철거할 수 있다.

 

임차인에게 원상복구 의무가 있는 것은 사실이지만, 기본적으로 임차인의 고의나 과실이 아닌 시간이 흐르고 사용하다가 생긴 손모 등은 원상복구 의무가 없습니다.

 

Q. 손모란?
A: 시간이 지나면서 자연스럽게 마루나 벽지가 변색되거나 벽에 못자국 몇 개(통상적인 허용)가 생기는 것

 

단, 유리나 문짝이 파손되거나,  화분에서 나온 물에 의해 마루가 썩거나, 변기가 파손되는 등 통상의 손모라고 보기 어려운 것은 당연히 원래의 상태로 돌려놓아야 합니다. 

 

파손 = 원상복구

 

 

 

 

전세 월세 세입자 및 임대인도 꼭 알아야 할 꿀팁!

 

1. 입주하기 전에 집안 곳곳의 사진을 미리 찍어놓을 것

제 경험담을 말씀드리자면, 신혼 때 전세를 계약하면서 입주하기 전에 집안의 곳곳 심지어 걸레받이 손상된 부분까지 사진으로 다 찍고, 해당 날짜가 기록되도록 바로 사진들을 이메일로 전송하였습니다.

 

(이메일 제목 예시: OO시 OO구 OOOOO아파트 입주 전 집 상태 사진 모음)

 

제가 살던 집의 임대인이 그전 임차인과도 원상복구 요구 때문에 싸우는 모습을 제 남편이 부동산에서 봤다고 하여, 더 꼼꼼히 기록해 두었습니다. 역시나 저희의 계약이 끝나고 보증금을 돌려받으려고 하니 이것저것 트집을 잡더라고요. 

 

황당해서 제가 입주 전에 찍어 둔 사진을 이메일 발송한 날짜를 강조하며 보여주었더니 임대인이 그때서야 저희 잘못이 없다는 걸 인정했습니다. 

 

그 이메일이 없었더라면 상대방에서 얼마나 우겼을지 생각하니 당황스럽더라고요. 임대 계약을 맺으시는 임차인 분들은 꼭 집안 곳곳의 상태가 담긴 증거사진을 남겨놓으시길 강력 권장(파손된 부분은 확대하여 찍기) 드립니다.

 

이메일로 현상태 사진 보내기

 

위의 사진은 제가 임대인으로서 신축아파트를 전세줄 때, 임차인이 수령한 키불출 제공품목(계약 종료 후 확인해야 하므로)과 하자보수가 필요했던 부분들의 사진 및 전반적인 세대 내부 공간을 찍어서 메일로 보내두었던 것입니다.

 

 

2. 계약 시 중개인의 도움을 받아 <건물상태확인서>를 작성하여 이미 파손된 부분은 명시해 둘 것

입주 전, 건물상태확인서에 손상된 부분을 명시해 두는 것도 깔끔하겠죠. 공인중개사분과 함께 입주할 집에 가셔서 해당 서류를 작성해 보시길 추천드립니다. 임대인도 있는 자리라면 실시간으로 한 번 더 확인이 가능하니 안심되고 좋겠죠. 

 

 

3. 이와 관련하여 계약서에 별도의 특약을 기재할 것

계약당시에 혹시 모를 갈등 상황에 대비하여 임대차계약서에 원상복구에 대한 특약을 자세히 기재하는 것이 가장 깔끔한 방법입니다. 현재 저는 임대인의 입장인데요. 세를 줄 때마다 특약에 애완동물이나 흡연 등으로 인한 손상과 관련된 특약사항을 꼼꼼히 기록합니다.

 

이번에 신축 단지 전세를 계약한 임차인분께서는 입주 전에 집안 상태를 미리 체크하고 사진을 다 찍어서 메일로 보내주셨고 AS 협조에 적극 동의해 주시기로 하셨습니다. 신축은 사실상 원상복구에 관한 큰 이슈가 없지만, 구축인 경우엔 중요하게 고려해야 하는 부분입니다.

 

특약의 예시 문구는 아래에서 다양하게 알려드리도록 하겠습니다. 포스팅을 끝까지 읽어주세요.

 

 

 

4. 계약 종결 전후로 수리비가 있을 경우, 임대차계약서에 원상복구에 관한 별도의 특약이 있는지 재확인할 것  

3번과 연결되는 내용입니다. 수리비를 임대인이 부담할지 임차인이 부담할 지 애매한 경우에는 임대차계약서에 해당 항목의 원상복구에 관한 특약이 기재되어 있는지 확인하셔야 합니다. 감정싸움 없이 대화로 깔끔한 조율이 가능합니다.

 

 

 

전세 월세 임대차계약서 특약 예시 문구들 모음

임대차계약서

1. 원상복구 관련 특약 문구들 ✅

계약만료 시 원상복구와 관련하여 임대차계약서에 넣을 수 있는 특약 예시문구들입니다.

	특약내용
1	임차인은 현 시설상태를 확인하였으며 현 시설물 상태에서 임대차한다.
2	입주전까지 임대인은 씽크대와 도배, 마루(장판)를 새로 시공해주기로 한다. → (추가가능) 일정 금액을 기준으로 초과시 임대인이 OOO원을 부담하고 나머지는 임차인이 부담한다.
3	임대차 기간동안 반려동물(개/고양이 등)을 키우지 않는다. 이를 위반할 시 계약은 즉시 해지된다.
4	임대차 기간 동안 파손 발생시 임차인이 수리 및 배상한다. 임대 기간 만료시 임대 건물 내외부 파손 발생 부분은 (도배, 장판, 몰딩 부분 및 임대인의 사전 동의 없이 벽에 다수의 못을 박는 행위 등) 수리 또는 배상하여 원상복구를 시행한다.
5	임차인은 본 임대 소재지를 사용함에 있어 임대 소재지에서 금연하는 것을 원칙으로 한다.
6	난방, 상하수도, 전기시설, 도어락, 인터폰 등 주요 설비는 임대인에게 유지 및 수선 의무가 있고 간단한 소모품은 임차인이 부담한다.
7	입주 전 발생한 하자 등은 임대인이 수리를 부담한다.
8	임차인은 임대인이 접수한 건설사의 하자보수 처리 행위에 적극적으로 협조한다. (신축인 경우)
9	계약기간이 만료되기 전 중도에 임차인의 사정으로 인해 퇴실 시 임차인은 중개 수수료 비용을 모두 포함한다.
10	본 계약서에 명시되지 않은 사항은 민법, 주택임대차보호법 및 부동산임대차 계약 관례에 따르기로 한다.

 

저는 한 강원도 원주의 한 신축아파트를 전세 준 적이 있는데 (현재는 매도함) 거기는 입주청소를 집주인이 해줘야 한다는 식으로 얘기하더라고요. 대부분의 부동산에서 그렇게 얘기했어서 전세임에도 뭔가 휩쓸려서 입주청소비를 10만원이었나 20만원 정도 지원한 적이 있습니다. 지금이라면 안 했을 텐데요.. :(

 

그래서 관련 내용을 특약에 "임대인은 입주청소비 20만원을 지원한다." 이런 식으로 기재했었습니다.

 

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2. 그 외의 임대차계약서 예시 문구들 ✅

	임대차계약서 기재 내용
1	2년 단위로 임대 보증금 최대 상한 5% 조건을 적용한다. (계약갱신청구권 관련)
2	임차인은 계약 진행 시 입주 예정인 가족 인원수에 대한 사전 공지를 임대인에게 이행한다.
3	임차인이 각종 내용증명 요구 시 임차인은 성실하게 임할 것을 특약에 포함한다.
4	임대차 계약 관련 분쟁 발생 시 입증 책임은 임차인에게 있다.
5	임차인과 임대인은 계약기간 만료 3개월 전까지 계약연장 여부를 고지하기로 한다. 임차인은 임대인의 요구가 있을 시 집을 보여주는 것에 적극 협조하기로 하며 횟수와 시간은 상호 협의한다. 정당한 사유없이 임의로 집을 보여주지 않아 후속 임차인 계약 및 매매 계약에 방해 및 지연 발생 시 모든 손해배상은 전 임차인이 지급 및 배상하기로 한다.

 

 

아파트 전세 월세

 

 

 

전세 월세 세입자 원상복구 관련 Q&A

✅CASE 1) 집주인이 수리를 하지 않으면 보증금을 돌려주지 않는다고 합니다. 

→ 간혹 수리의무를 다 하지 않고 도망갈 경우를 대비하여 전월세 보증금을 돌려주지 않으려는 경우가 있습니다. 결론을 말씀드리자면, 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.

 

협의를 통해 조율된 수리금액을 제외하고는 보증금을 돌려주어야 합니다.

 

 

✅CASE 2) 수리비 의무를 두고 집주인과의 분쟁이 지속되면 어떡해야 하나요?

→ 임대인 수선의무는 강행규정이 아니고 임의규정입니다. 분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은 임대차계약서 특약사항에 원상복구에 대한 사항을 자세히 기록하는 것이겠지요.

 

수리비를 두고 임대인과 임차인의 분쟁이 지속된다면 전월세지원센터나 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하시길 바랍니다. 아래에 링크 걸어드리겠습니다. (클릭)↓

 

 

 

전월세종합지원센터

 

주택임대차분쟁조정위원회

 

 

 

✅CASE 3) 전 임차인이 설치한 시설물까지 철거해야 하나요?

→ 상가의 경우에 이런 경우가 있죠. 주택 임대여도 비슷한 케이스가 있을 겁니다. 전 임차인의 시설을 인수했다면 별도의 약정이 없는 한 그전에 있던 사람이 설치한 것까지 원상회복할 의무는 없습니다. 본인이 처음 들어왔을 때의 상태로 반환하면 되는 것입니다.

 

하지만 주의해야 할 점은, 경우에 따라 전에 있던 사람의 의무가 포괄적으로 양도되었다고 해석하는 경우가 있다는 것입니다. 그러므로 꼼꼼하게 이런 점에 대해서 임대차계약서에 특약으로 기재하시는 것이 좋습니다.

실제로 이전 임차인이 설치했던 카페 시설을 새로 들어온 사람이 원상 복구할 때 철거해야 할 의무가 있다는 대법원 판례가 존재한다고 합니다.

 

단, 이러한 문제는 약정 체결의 동기와 양 당사자 간의 합의 내용 등을 고려되어 판단됩니다. 다시 한번 강조하지만 그러므로 임대차계약서를 작성할 때는 계약이 종료된 후에 탈이 없도록 특약을 꼼꼼히 기록해두셔야 한다는 것입니다.

 

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지금까지  전세, 월세 세입자 원상복구 범위와 계약서 특약사항 예시 문구들 그리고 세입자들이 궁금해하는 원상복구 관련 Q&A를 종합적으로 자세히 분석해 보았습니다. 도움이 되었길 바라며 마치도록 하겠습니다.