노후계획도시 특별법 완벽 정리 (대상지, 선도지구 조건, 건축규제 완화 등)

지난 1월 국토교통부에서 노후계획도시 특별법을 발표하면서 구축 아파트를 소유한 분들 사이에 빠른 재건축에 대한 기대감이 높아졌습니다. 제가 지난 글에서도 1월 24일 발표한 노후계획도시정비 특별법 시행령 입법예고에 관한 내용을 정리해 드렸는데요. 

 

▼지난글(자세한 내용 정리 확인)▼

노후계획도시정비특별법 시행령 입법예고 내용 정리(재건축 완화 대상 확대)

 

 

특별법의 시행일자가 얼마 남지 않은 4월 27일이기에 한 번 더 정리하여 알려드리려고 합니다. 본 포스팅에서는 노후계획도시 특별법에 대하여 한 번 더 간결하게 완벽하게 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

노후계획도시 특별법 완벽정리

 

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노후계획도시 특별법이란?

 

노후계획도시 특별법은 노후된 규모가 큰 동네에 지금까지 적용되었던 각종 규제를 완화하여 재건축이 수월하게 추진될 수 있도록 하는 법안입니다. 재건축의 요건을 갖추려면 다양한 단계를 거쳐야 하는데 단계를 줄여주는 것이죠.

 

노후계획도시 특별법은 수요가 높은 지역들에 더이상 아파트를 지을 땅이 없기 때문에 가장 핫이슈로 떠오른 재건축에 탄력을 더해주고 있습니다. 30년 연한을 대부분 넘긴 1기 신도시가 포함되어 있어 더욱 주목받고 있지요.

 

이제 곧인 2주 앞으로 다가온 2024년 4월 27일 토요일부터 시행될 예정입니다. 국토교통부의 입법예고 내용을 다시 한번 쉽고 간결하게, 그와 동시에 완벽하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

노후계획도시 특별법 대상지 조건 (완화!)

 

도시가 조성된 지 20년 이상 경과되었고 면적이 100만㎡ 이상인 곳이라면 노후계획도시 특별법 대상지가 될 수 있습니다.

 

 단일 택지가 100만 ㎡에 미치지 못한다고 할지라도 연·인접한 택지·구도심 ·유후부지까지 포함했을 때, 100만 ㎡ 이 넘는다면 특별법 적용이 가능하여 대상지가 될 수 있습니다. 대표적인 예시로 1기 신도시인 분당 정자동과 미금역 사이의 까치마을 단지들도 연합으로 추진 중이라고 플래카드가 붙어있더라고요. 많은 단지들에서 지난 1월 국토교통부의 입법예고 시행령 내용을 확인하고는 발 빠르게 협동하여 추진하고 있는 것으로 보입니다.

 

이에 따라 전국 총 108곳, 215만 가구가 적용 대상지가 되었습니다. 재건축 요건이 완화되어 수월해졌다는 것은 구축 단지를 소유하신 분들에게 희소식이 될 수 있겠죠. 

 

지역별로 대상지를 이미지로 보여드리겠습니다. 신축의 열망이 높았던 수도권 몇 지역은 재건축 기대감으로 인해 관심이 뜨거워질 것으로 예상됩니다.

 

노후계획도시 특별법 대상지역 108곳 (출처: 뉴스원, 국토교통부)

 

 

 

 

특별정비구역 지정요건

 

✅특별정비구역이란?

특별정비구역은 주거, 기반시설, 이주, 중심지로 도시 인프라 재정비, 도시 기능 강화 등 특수한 목적을 가지고 개발하는 구역을 뜻합니다.

 

노후계획도시 특별법에서 규정한 세부기준을 만족하여 특별정비구역으로 지정되는 경우, 안전진단 면제 등의 메리트가 있습니다. 그렇기에 많은 단지들이 대상지로 선정되기 위해 힘쓰고 있는 것입니다. 재건축의 속도가 빨라지거든요!

 

✅특별정비구역 세부 지정 요건

유형	세부 지정 조건
주거단지 정비형	[원칙] 25미터 이상 도로(대로3류)로 구획된 일단의 토지 [예외] 지정권자가 지역 여건을 고려하여 달리 적용 가
중심지구 정비형	역세권(철도역 승강장 경계로부터 반경 500미터 이내) 및 상업·업무 지구의 고밀·복합 개발하는 구
시설 정비형	기반시설 및 광역교통시설을 확충 또는 개선하는 구역
이주대책 지원형	이주단지 공급을 목적으로 개발·정비하는 구역

 

 

 

 

선도지구 지정 기준

 

선도지구로 선정된다면, 2025년 특별정비계획 수립, 2027년 착공, 2030년 입주가 가능합니다. 빠르면 6년 내에 재건축 시행에서 입주까지 이루어질 수 있기 때문에 엄청난 기간 단축이 메리트인데요.

 

도시 조성된지 30년이 지난 1기 신도시인 분당 / 평촌 / 일산 / 산본 / 중동의 각 지역별로 1개 이상의 선도지구를 11월~12월에 발표하는 것으로 예정되어 있습니다.

 

1기 신도시는 순환형 재건축 대상이기 대문에 이번 노후계획도시 특별법 선도지구로 선정되지 못한다면 과천의 케이스와 비슷하게 10년 이상 더 기다려야 재건축이 가능할 것으로 보입니다. 선도지구에 선정되는 것이 굉장히 중요하겠죠. 지정된다면 그들에겐 날개를 단 것과 마찬가지입니다.

 

요즘 분당 구축 단지들을 다녀보면 인접한 단지끼리 묶어서 구역이 100만㎡ 이상이 되도록 연합하고 자축하는 플래카드를 붙여둔 광경을 쉽게 관찰할 수 있습니다. 신축에 대한 열망, 재건축이 얼마나 간절한 지 느낄 수 있지요.

 

선도지구를 지정하는 법률상의 지정기준은 다음과 같습니다.구체적인 기준, 배점, 평가절차 등은 준비를 한 후 상반기 중에 공개한다고 합니다. 

 

노후계획도시특별법 선도지구 지정 (http://juan01.com / 알면 좋은 부동산 정보)
지정기준(법률)	세부내용(시행령)
주민참여도	토지 등 소유자간 공감대를 형성하여 사업의 실현가능성이 높은 지역
노후도 및 주민불편	건축물 노후화와 편의시설 부족으로 정주환경 개선이 시급한 지역
도시기능 향상	기반시설/공공시설이나 자족용지 제공으로 도시기능 향상에 기여 가능한 지역
확산 가능성	생활권 내 주요 거점으로서 사업 추진 시 파급효과가 큰 지역

 

 

 

건축규제 완화

 

용적률은 법정 상한의 150%까지, 건폐율과 인동간격(건물 간의 간격)은 조례와 상관없이 국토계획법 및 건축법 상한으로 각종 건축규제가 완화되었습니다.

 

법적 상한 500%였던 준주거지역은 이러한 규제 완화에 따라 용적률이 150% 완화되었으니 최대 750%(최대 70층)까지 확보할 수 있겠습니다. 

 

✅건축규제 완화 범위

구분	현행	개선
건축물 종류 제한	세분화된 용도지역별로 (주거1, 2, 3종) 건축물의 종류 제한	용도지역별(주거·상업·공업)로 건축물의 종류 제한
건폐율 제한	조례로 국토계획법보다 제한 강화 (예) 준주거 70% → 60%	조례에도 불구하고 국토계획법의 상한 적용 허용 (예) 준주거: 70%
용적률 제한	국토계획법·조례로 상한 규정	조례에도 불구하고 국토계획법 상한의 150%까지 완화
건축물 높이 제한	대지경계선: 건축법상 0.5H 인동간격: 조례로 건축법보다 강화 (0.5 → 0.8H)	대지경계선: 0.25로 완화 인동간격: 조례에도 불구하고 건축법 적용 허용 (0.5H)
공원·녹지 확보기준	재건축시 세대당 2㎡ 녹지 추가	적용 배제(녹지 증식 방지)

 

건폐율 및 용적률 등에 대한 제한 요건이 완화되면서 재건축 사업성은 좋아지겠지만 건물들이 높고 빽빽하여 보기에 답답해 보일 수 있겠다는 생각이 드네요.

 

 

 

 

안전진단 면제 및 완화 (공공기여 비율)

 

재건축은 '준공 30년 이상'일 경우 패스트트랙이 적용되어 3년 정도 기간 단축이 가능합니다.

 

노후계획도시 특별법은 <준공 20년 이상 단지가 대상>이기 때문에 재건축 패스트트랙이 적용되지 않을 가능성이 있습니다.

 

하지만 ① 특별정비구역으로서 통합 재건축, ② 공공기여라는 두 가지 조건을 충족하면 안전진단 과정을 면제받을 수 있습니다. 여기서 두번째 조건인 공공기여라고 하는 것은 지역자치단체(지자체) 조례만큼 이루어져야 한다는 것이 핵심입니다.

 

이 두 가지 조건에 해당되지 않을 경우에도 완화된 안전진단 기준은 적용됩니다.

 

✅공공기여 비율

공공기여 비율은 용적률과 밀접하게 관련되어 해당 비율만큼의 용적률 가치를 금액으로 환산하여 현금, 공공주택, 토지 등으로 납부해야 합니다.

 

종전용적률 ~ 기준용적률까지 1구간 / 기준용적률 ~ 특별용적률까지 2구간으로 나누어 각 구간에 대한 공공기여 비율이 조례로서 규정됩니다.

※ 1구간: 10~40%, 2구간: 40~70% / 각 지방자치단체의 조례마다 지정된 구간 비율이 다름.)

※기준용적률이란? 기본계획에서 정한 적정 수준의 평균 용적률

 

2구간에서 계산된 값의 합으로 공공기여 비율이 산출됩니다. 

 

공공기여 비율
산출 예시	기준용적률이 300%이고 공공기여 비율 1구간 15%, 2구간 50%인 도시에서, 단지 용적률이 180%에서 330%로 증가한 경우(+150%p) → (기준용적률 300 - 종전용적률 180) X 15% + (특별용적률 330 - 기준용적률 300) X 50% = 18 + 15 = 33%  → 공공기여 비율: 결과치 용적률 33%의 가치를 금액으로 환산(해당 연면적을 감정평가)하여 그에 해당하는 현금, 공공주택, 기반시설, 생활 SOC, 토지 등으로 기여

 

 

 

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지금까지 노후계획도시 특별법의 개념, 대상지, 조건, 건축규제 완화, 공공기여 비율, 선도지구 지정 기준 등에 대해 자세히 알아보았습니다. 관심있었던 아파트 단지를 매수하는데 도움이 되길 바라며 마치도록 하겠습니다.